Faut-il investir en résidence étudiante ?

En France, les jeunes s’orientent de plus en plus vers des études supérieures. Ils partent ainsi étudier loin de leurs familles dans d’autres villes françaises. Ceci étant, le problème de logement se pose aussitôt. En effet, les résidences étudiantes ne sont pas suffisamment nombreuses pour accueillir tous ces étudiants. Ils doivent donc trouver des solutions alternatives comme la location d’un studio privé ou une colocation.

L’investissement locatif en résidence étudiante apparaît donc comme une bonne opportunité d’investissement. Il est vrai qu’un tel investissement présente de nombreux avantages. Découvrez dans cet article pourquoi investir en résidence étudiante est réellement une bonne idée d’investissement.

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

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La résidence étudiante fait partie de la famille des résidences de services, tout comme les résidences séniors. Pour être considérée comme telle, ladite résidence doit être occupée à 70 % par des étudiants et proposer au minimum les prestations suivantes :

• Le petit déjeuner servi en salle de restauration
• Le nettoyage régulier des locaux (studios et parties communes)
• Un accueil, même non personnalisé
• La fourniture de linge de maison ou un accès à la laverie.

1/ Marché du logement étudiant en France

Le marché du logement étudiant est très porteur. En effet, la France ne compte pas moins de 2,5 millions d’étudiants. Plus de la moitié de ceux-ci vivent en dehors du foyer familial et 7/10 ont des difficultés à se loger, peu importe leur ville d’études. Par ailleurs, il faut également tenir compte des étudiants étrangers qui eux de même sont à la recherche d’une résidence étudiante.

La résidence étudiante constitue donc un investissement très attractif. Sachez que la France dispose d’un parc de 350 000 logements étudiants, la moitié étant gérée par le CROUS. Cela représente un nombre largement inférieur à la demande. Ce déséquilibre perpétuel entre l’offre et la demande est attendu jusqu’à l’horizon 2021. Ce qui démontre qu’investir dans une résidence étudiante est un placement de choix. A condition toutefois de savoir comment s’y prendre.

2/ L’essor des résidences étudiantes privées

Les résidences étudiantes privées sont les plus cotées présentement. Une résidence étudiante privée est une résidence qui propose un hébergement identique à celui proposé par un hôtel. Pour être considérée comme une résidence privée, la résidence étudiante doit proposer les services suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage des locaux sur une base régulière, et l’accueil des résidents. Associés à cela, d’autres services sont souvent compris, comme la connexion Internet, la laverie, la salle de sport, la cafétéria, etc. La demande pour ce type de services est grandissante car ils permettent aux étudiants de disposer d’un espace de vie et de groupe.

Quels sont les avantages d’investir dans une résidence étudiante ?

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Investir dans une résidence étudiante permet de dégager un complément de revenus. Il représente un investissement de choix pour les personnes âgées qui veulent augmenter leurs revenus. C’est également un excellent premier choix d’investissement pour des jeunes. En effet, ce choix d’investissement garantit les loyers et se révèle souvent plus avantageux que les produits bancaires. De plus, le prix d’acquisition est moins coûteux que celui d’un appartement classique.

Les principaux avantages d’un investissement en résidence étudiante sont :

1/ Une demande en hausse

Comme nous l’avons mentionné plus haut, le marché des résidences étudiantes privées est en pleine croissance. Le rapport des résidences étudiantes par étudiant est de 1 à 7. Sans compter qu’avec l’internationalisation des cursus d’études supérieures, rare sont les étudiants qui restent dans le foyer familial pour leurs études supérieures. Ce qui contribuera à créer davantage de demande en logements étudiants.

2/ Le dispositif Censi-Bouvard

En plus de la forte demande, vous bénéficiez de nombreuses aides pour investir en résidence étudiante. Le dispositif Censi-Bouvard vous attribue le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Lorsqu’en plus vous achetez un appartement neuf et meublé en résidence, vous bénéficiez d’avantages fiscaux. Un statut qui vous permet de bénéficier des avantages suivants :

• La possibilité de récupérer la TVA sur votre acquisition
• Louer le bien immobilier pendant au moins 9 ans
• Bénéficier d’un taux d’occupation très élevé (90 % minimum)
• Justifier d’une faible prise de risques
• Percevoir un loyer en mettant en place un bail commercial
• Déduire les charges d’exploitation des recettes locatives.
• Une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient de votre logement meublé en résidence, la réduction étant plafonnée à 33 000 euros et répartie sur 9 ans.

De façon pratique, vous devrez confier l’exploitation de votre résidence étudiante à un gestionnaire pendant toute la durée du bail commercial. Ce dernier se chargera de mettre les appartements en location et de vous verser un loyer périodique en retour.

3/ Résidence étudiante : une rentabilité élevée

L’immobilier de service est une bonne initiative lorsque vous souhaitez investir et notamment les résidences étudiantes. Chaque année, des millions étudiants se mettent à la recherche d’un logement. La demande est donc forte et les opportunités également. C’est ce qui explique l’intérêt croissant des compagnies privées, mais aussi des particuliers pour ce type d’investissement. La gestion de votre bien étant confiée à un gestionnaire, celui-ci a l’obligation de résultats. Ce qui vous garantit une rentabilité exceptionnelle 3,5 % à 5 % hors taxes dans le neuf contre 6 % dans l’ancien. Un rendement de loin supérieur à celui d’un investissement classique. En outre, vous avez la possibilité de récupérer la TVA après 20 années d’investissement.

4/ Un cadre juridique avantageux pour le propriétaire

La résidence étudiante relève du bail commercial et non du bail d’habitation classique. Par conséquent, si vous achetez un studio en résidence étudiante, vous devez signer un bail commercial de 9 ans minimum. La durée est ferme, le gestionnaire s’engage à louer pour une durée minimale de 9 ans. Vous avez donc la garantie de percevoir un loyer durant toute cette période. Ce qui n’est pas le cas dans une location classique où le locataire peut donner congé à tout moment moyennant un préavis.

Toutefois, cela ne signifie pas que l’étudiant soit définitivement lié à votre logement. L’intérêt du bail commercial en résidence étudiante repose sur le fait que le bail est directement conclu avec le gestionnaire de la résidence. Ce dernier met en location chacun des studios et gère la sous-location avec l’occupant final. Ainsi, pendant toute la durée de la location, vous n’avez qu’un seul et unique locataire : le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui s’acquitte de la majorité des charges d’entretien et du fonctionnement du bien. C’est pourquoi il est important de vous assurer du sérieux du gestionnaire pour limiter les risques et réussir votre investissement.

Comment investir dans une résidence étudiante ?

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Investir dans une résidence étudiante présente des risques limités et une bonne rentabilité. Cependant, vous devez savoir où investir pour être sûr de rentabiliser au maximum votre résidence. Voici quelques conseils pour réussir votre projet :

1/ Investir sur le long terme

Pour bénéficier des avantages fiscaux qu’offre une résidence étudiante, vous devez concevoir un projet de long terme. En effet, le dispositif Censi-Bouvard impose d’acheter le logement neuf et meublé afin de le louer pour un minimum de 9 ans. L’acquéreur pourra alors bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du montant hors taxes de son investissement (dans la limite de 300 000 euros hors prix mobilier). Ce qui représente une économie d’impôt maximale de 33 000 euros (soit 3 667 euros par an).

En outre, avec le statut de LMNP et en signant un bail avec l’exploitant de la résidence, vous récupérez le montant de la TVA sur le prix de revient hors taxes. Cela dans les 3 à 6 mois qui suivent la mise en exploitation. L’exploitation du logement se fera alors sur 20 ans. Si vous revendez avant, la TVA  de 20 % sera remboursée au prorata des années restantes pour couvrir les 20 ans.

Les revenus quant à eux sont soumis au régime de micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce qui vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire des charges de 50 % si vos revenus sont inférieurs à 33 100 euros. Au-delà de ce montant, les loyers perçus seront déclarés au régime du réel BIC et donc déduits des charges réelles.

2/ Cibler les pôles dynamiques

Chaque région possède ses propres universités, classes préparatoires, sections de techniciens supérieurs, IUT ou écoles d’ingénieurs. Cependant, certaines régions ont davantage besoin d’un logement étudiant que d’autres. Vous devez donc faire votre choix à partir de 6 secteurs ciblés en priorité :

• l’Île-de-France (qui compte quelque 700.000 étudiants),
• l’Aquitaine (115.000),
• les régions Provence-Alpes-Côte-d’Azur (165.000),
• Midi-Pyrénées (120.000),
• Rhône-Alpes (260.000),
• et le Nord-Pas-de-Calais (165.000).

Dans chacune de ces 6 régions, le déficit de logement par rapport au nombre d’étudiants est très grand. Optez donc de préférence pour Paris, Bordeaux, Aix-en-Provence, Toulouse, Lyon et Lille. Visez également les banlieues qui gravitent autour de ces métropoles. C’est le cas par exemple en Île-de-France Cachan, Créteil, Orsay ou Versailles. Sans compter que le dispositif Censi-Bouvard ne tient pas compte des contraintes liées au zonage ou du plafonnement des loyers. Ce qui n’est pas le cas avec le régime Pinel.

3/ Veiller à la qualité de l’emplacement

L’emplacement est la clé lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. La résidence étudiante obéit au même principe. Une fois que vous avez trouvé la bonne région, vous devez à présent trouver le bon emplacement. Pour cela, choisissez d’installer votre résidence étudiante à proximité d’un campus ou d’une grande école. A défaut de cela, le logement doit se situer à 500 mètres environ d’un transport en commun. Ainsi, l’étudiant pourra parvenir en un quart d’heure sur le lieu d’études. Cette disposition vaut également pour les commerces, les loisirs et les équipement sportifs.

La qualité de l’emplacement conditionnera le loyer et la valeur du bien lors de la revente, mais aussi celle des prestations. Votre résidence étudiante doit proposer au minimum 3 des 4 services hôteliers suivants : réception, petit-déjeuner, nettoyage des locaux et entretien du linge. Vous devez également prévoir une salle de travail, la connexion internet, bref tout ce qui peut faciliter la vie des étudiants.

4/ Bien choisir le gestionnaire

L’investissement en résidence étudiante vous oblige à déléguer la gestion locative de votre logement. En effet, vous devez signer avec l’exploitant de votre résidence un bail commercial. Le gestionnaire se chargera d’organiser les visites, l’occupation des lieux et les contrats de location. C’est également lui qui sera en charge de la perception des loyers, du suivi des relances et des éventuels impayés. Ce mode de gestion vous garantit un rendement moyennant une commission supérieure à 10 %. Elle présente un avantage, mais un risque également. Vous devez donc choisir l’exploitant avec soin. En effet, de sa gestion dépendra votre retour sur investissement ! Optez de préférence pour un gestionnaire solide qui a déjà fait ses preuves.

Comme stipulé dans l’article 199 du code général des impôts, vous devrez louer le logement pour une durée minimale de 9 ans. C’est à cette condition que vous bénéficierez des avantages fiscaux.

5/ Se méfier des offres mirobolantes

Dès qu’il s’agit de placement financier, évitez les promesses de rendement mirifiques. Particulièrement en ce qui concerne les résidences de services. Un vendeur qui vous assure un rendement net annuel au-delà de 5 % hors fiscalité tiendra difficilement parole. Cela d’autant plus que la commission de gestion réduira proportionnellement la rentabilité. Rappelez-vous ce conseil de l’autorité des marchés financiers : aucun discours commercial ne doit vous faire oublier qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé. Le retour sur investissement est fonction de l’emplacement, des prestations offertes ainsi que du prix d’achat.

6/ Acheter de préférence à crédit

Concernant les résidences étudiantes, les surfaces des studios varient entre 18 et 22 mètres carrés. Vous pouvez ainsi investir dans un programme en province avec un budget inférieur à 100 000 euros. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêts actuellement fixés à moins de 2 % devrait encourager à l’emprunt. Ainsi, vous pourrez déduire les intérêts du prêt, des loyers qui seront ainsi défiscalisés. En d’autres termes, l’endettement sera couvert par les revenus issus des loyers. Pourtant, en choisissant de payer cash, ces revenus seront imposés au taux marginal du propriétaire (30 %, 41 % ou 45 %).

Bien que le rendement d’entrée soit faible, le dispositif Censi-Bouvard vous permet d’acquérir plusieurs logements par an (dans la limite de 300 000 euros). Vous pourrez ainsi optimiser la réduction d’impôt. Notez toutefois que cette déduction d’impôt est comptabilisée dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.

7/ Opter pour le régime du bénéfice réel

Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non fonciers. Ce qui correspond à un total maximum de 32 900 euros de recettes annuelles. Le régime du micro-BIC s’applique avec des obligations déclaratives allégées. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % au titre des frais calculés par l’administration fiscale.

Le micro-BIC bénéficie davantage aux propriétaires dont les charges sont inférieures à 50 % des recettes. Cependant, si vous avez recours à un emprunt, le régime du bénéfice réel simplifié ou normal est préférable. En effet, le revenu net imposable est calculé en déduisant les frais et charges supportées (intérêts d’emprunt et honoraires de gestion). Lorsque les intérêts sont supérieurs aux loyers, le déficit constaté est reportable. Les revenus ne sont pas imposables.