Gestion locative en résidence étudiante
La réussite de la gestion locative d’une résidence étudiante exige une stricte sélection du bien, mais également de son exploitant. En effet, c’est l’expertise et le sérieux de la société de gestion locative qui fera toute la différence. Il vous faudra donc accorder une grande importance à son choix si vous voulez profiter des avantages inhérents à l’investissement en résidence étudiante.
Plusieurs investisseurs ont investi dans un logement sans pouvoir compter sur un gestionnaire fiable et ils ont vu leur investissement s’écrouler. Découvrez dans cet article, les particularités de la gestion locative en résidence étudiante pour réussir votre investissement.
Comment choisir la société de gestion locative de sa résidence étudiante
La société de gestion locative d’une résidence est en charge de l’exploitation du bien immobilier. Elle s’occupe de la vie quotidienne des locataires avec lesquels elle entretient des relations de clientèle relatives à la gestion locative du patrimoine. Cette dernière joue ainsi le rôle d’intermédiaire entre les services internes de gestion, les partenaires de l’organisme (notamment au sein du campus) et les clients étudiants. Elle s’occupe de la gestion des activités relevant de la gestion locative, technique, commerciale et sociale.
En effet, pour recruter un gestionnaire, vous devez signer un contrat de bail commercial pour une durée minimale de 9 ans. Cette durée ne peut être suspendue. La rédaction du contrat est libre, assurez-vous donc de bien le lire avant de le signer. C’est ce contrat qui détermine les termes de la gestion et la répartition des charges.
1/ Activités principales d’une société de gestion locative
La société de gestion locative veille à la surveillance, à l’entretien et à la maintenance de la résidence étudiante. Elle nomme un gestionnaire qui se charge d’assurer une surveillance générale de la résidence, des espaces communs et de leurs équipements. Ainsi, il peut intervenir selon le cas pour réparer, les désordres, dégradations ou dysfonctionnements. Il fera remonter tout incident au service compétent dans l’agence de gestion locative. C’est également lui qui engage et commande directement les travaux d’entretien courants.
Le gestionnaire contrôle la bonne marche des prestations réalisées par les entreprises sous contrat : nettoyage de la résidence, contrat multiservices, etc. En cas de sinistre (dégâts des eaux par exemple), entrant dans la convention CIDRE ou ceux relatifs au vandalisme, c’est lui qui intervient.
2/ Gestion sociale et communication
La société de gestion locative assure une permanence en loge par l’entremise du gestionnaire. Ce dernier informe et renseigne les locataires sur les différents aspects de la résidence, mais aussi sur la vie et les équipements du quartier. C’est lui qui met en contact le locataire et le prestataire dans le cadre du contrat multiservices TCE (Tout Corps d’État). Il s’assure de communiquer aux locataires les temps de travaux programmés, reçoit les réclamations des locataires et les traite. Dans le cadre de sa délégation, il peut engager les travaux nécessaires pour résoudre des problèmes affectant l’habitabilité normale du logement. Pour ce qui concerne les autres travaux, il les transmet au conducteur d’opérations maintenance.
En outre, il est garant du respect du règlement intérieur de la résidence. Il est en relation avec les services du campus pour l’accueil des étudiants, sur les aspects pratiques et logistiques.
3/ Entretien courant de la résidence
Le gestionnaire est directement en charge du traitement des ordures ménagères. Il s’occupe également de l’entretien des espaces extérieurs : propreté des espaces (ramassage de papiers, salage ou déneigement, etc.), travaux d’entretien des espaces verts (tonte, taille de haie, désherbage, etc.).
4/ Participation à la gestion locative
En relation avec la société de gestion locative, le gestionnaire se charge de la location des logements. Il garantit la qualité de la présentation commerciale ainsi que la qualité de l’état du logement. Son but est de réduire autant que possible la vacance technique des logements. Il se charge de la visite de logement et de l’établissement de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire. Dans certains cas il peut s’occuper de la signature des contrats de location. Il rédige les constats et prépare le solde de fin de location. C’est également lui qui supervise les travaux de remise en état ou d’embellissement avant une nouvelle location. Il organise le recouvrement des loyers et des charges au quotidien : relance de locataires, réponse face aux situations de troubles de voisinage, etc. S’il le juge nécessaire, il peut faire appel aux conseillers en ESF (Économie Sociale et Familiale).
5/ Répartition des charges entre la société de gestion locative et le propriétaire
De façon générale, l’exploitation s’occupe des charges de fonctionnement ainsi que des dépenses nécessaires à l’entretien régulier de la résidence. En tant que propriétaire, vous êtes responsable des gros travaux, de la taxe foncière et de l’assurance pour le PNO (Propriétaire Non Occupant). La société de gestion locative en tant qu’exploitant de la résidence s’occupe de meubler votre logement locatif. C’est également elle qui se charge de toutes les démarches administratives inhérentes à la mise en location des studios. Elle percevra les loyers et vous les reversera d’après le montant convenu dans le contrat de bail commercial.
Résidence étudiante : Un placement de choix
Bien que le marché de la location étudiante soit porteur, il a beaucoup évolué ces dernières années. Auparavant, l’investisseur achetait une petite surface et la louait cher pour obtenir le meilleur rendement possible. Aujourd’hui, cette stratégie n’est plus gagnante. En effet, l’APL (Aide Personnalisée au Logement) présentement librement accordée pourrait d’ici peu être dispensée sous conditions de ressources. Une telle décision remettrait en cause l’équilibre de nombreux investissements.
De plus, l’externalisation et la professionnalisation des études apportent quelques particularités. En effet, les étudiants quittent de plus en plus souvent leur logement au bout d’un semestre pour suivre un cursus à l’étranger ou un stage de longue durée. Ils en profitent pour rendre les clés et profiter ainsi d’un gain de loyer de plusieurs mois. S’en suit alors une longue période de vacance locative.
Ainsi, pour rentabiliser votre investissement aujourd’hui, vous devez être très prudent. Vous devez choisir un bien que la majorité d’étudiants recherche. De plus, vous devez rester cohérent et privilégier un emplacement de choix.
Voici les paramètres sur lesquels vous devez porter une attention particulière :
1/ Adapter la recherche de bien à sa stratégie
Pour minimiser les risques de vacance locative, optez pour un quartier central jouissant d’une bonne réputation. Dans ce cas, vos locataires seront principalement des étudiants qui bénéficient du soutien financier de leur famille. Une stratégie avantageuse à condition d’acheter une surface un peu plus importante que la moyenne : un studio de 20 mètres carrés minimum ou un 2 pièces. Vous pouvez alors être sûr que la vacance locative du logement baisse. En revanche, il est probable que votre rentabilité soit plus faible car un tel bien coûtera plus cher que dans un autre secteur.
Une autre stratégie serait d’acheter dans un quartier moins coté, à proximité d’un campus. Vous paierez approximativement 20 % moins cher que pour un bien similaire en plein centre ville. Dans ce cas, votre rentabilité sera techniquement plus importante. Cependant, il est probable que ce type de logement n’attire pas beaucoup de locataires autres que des étudiants.
Pour limiter les vacances locatives, optez pour les biens pour lesquels la demande est forte. C’est le cas d’une résidence entièrement rénovée et partiellement équipée. Elle se louera beaucoup mieux que des immeubles du secteur offrant un moindre confort. De plus, si vous achetez un bien à rénover, cela augmentera votre marge de négociation. En réalisant des travaux importants, vous pourrez également réduire les pressions fiscales car celles-ci sont déductibles à 100 % de vos revenus fonciers. Vous devrez alors opter pour le régime d’imposition au réel.
2/ Éviter les surfaces trop petites
La surface idéale d’un studio est autour de 20 mètres carrés. Elle doit également posséder une salle de bain et une kitchenette. Ainsi, vous trouverez facilement des locataires et vous assurerez également la pérennité de votre investissement. Cette stratégie fonctionne même dans les grandes villes où la demande est supérieure à l’offre. La loi d’encadrement des loyers à Paris par exemple pénalise les petites surfaces.
En effet, si vous louez un studio de moins de 14 mètres carrés, vous risquez une sur-taxation des petits logements en vigueur depuis 2012 dans les zones tendues. Cette loi s’applique à tous les petits logements loués vides ou meublés (exception faite pour les résidences de services) pour une durée minimale de 9 mois. Dans ce cas, vous ne pourrez pas louer au-dessus du montant plafond défini chaque année.
3/ Attention à la qualité du bâtiment
Vous devez prêter attention à la qualité de la bâtisse car elle jouera sur votre rentabilité globale. Cela est d’autant plus important car très peu de vendeurs réalisent les diagnostics avant la signature du compromis de vente. Évitez les copropriétés réservées exclusivement à l’investissement locatif et mal entretenues pendant des années. Cela, peu importe la localisation du bâtiment.
C’est précisément le cas dans l’hypercentre de Rennes ou des immeubles sont sanctionnés d’un arrêté de péril. En effet, les bailleurs ont réalisé beaucoup trop de travaux de découpe d’appartement afin d’augmenter la surface locative. La réalisation des travaux n’a pas tenu compte des problèmes d’étanchéité. Au final, les structures en bois de ces immeubles se sont gorgées d’humidité. Les travaux de remise en état de certains immeubles représentent 3 à 4 fois le prix d’un studio.
4/ Éviter les copropriétés dont les charges sont très lourdes
Faites attention aux immeubles des années 1960 et 1970 car ils affichent des vices rédhibitoires pour les locataires : charges importantes, frais de gardiennage, entretien des batteries d’ascenseurs, etc. Les étudiants louant dans ce type de logement le font par défaut. A la première occasion, ils quitteront les lieux. Lorsque vous investissez dans l’ancien, ciblez les logements offrant un confort satisfaisant. Au cas contraire, effectuez les travaux d’embellissement nécessaires pour les rendre davantage agréables.
Évitez également les appartements sombres et situés au rez-de-chaussée ou en hauteur sans ascenseur. Ce type de logement se louera difficilement à moins que vous ne proposez un loyer très concurrentiel. Les jeunes préfèrent les espaces rationnels, éclairés et accessibles. En outre, pensez à équiper au minimum la cuisine et la salle de bain, même pour une location nue. Pour une location meublée, investissez dans un mobilier moderne, fonctionnel et design. C’est beaucoup plus séduisant qu’une armoire recyclée ou une vieille commode.
5/ Acheter neuf
Pour éviter les désagréments d’un logement ancien, une autre solution est d’acheter neuf. Un logement neuf est généralement mieux conçu, les surfaces beaucoup plus fonctionnelles (ascenseurs, parkings, baies vitrées, balcons, etc.). L’avantage principal d’investir dans le neuf est que les appartements récents répondent aux conditions de basse consommation ou RT 2012. Ces derniers sont donc très économes, ce qui contribuera à diminuer les charges des locataires. Sans compter que si vous achetez sur plan, vous n’aurez pas (en principe) des travaux futurs à entreprendre.
Cependant, les prix des résidences modernes sont de 20 % à 30 % plus élevés que ceux des immeubles anciens, pour un même loyer. En revanche, grâce à la défiscalisation Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de votre acquisition. Cela dans la limite de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètres carrés, en fonction de la durée de location.
Cet avantage peut vous permettre de récupérer jusqu’à un point de rentabilité. Sachant que cette rentabilité avoisine les 3 % à 4 % maximum selon les secteurs. En contrepartie, vous ne pourrez louer qu’à des locataires respectant un certain plafond de ressources. Le plafond de loyer variant d’une région géographique à une autre.
Toutefois, le neuf se situe généralement en périphérie faute de terrain encore disponible en plein centre ville. Vous devez donc vous assurer que le quartier est relié au centre-ville et proche des lieux d’études. Assurez-vous également que le prix offert par le promoteur immobilier n’est pas trop élevé comparativement à l’ancien.
6/ Location vide ou meublée ?
Dans les deux cas, le régime de location est pratiquement le même. Le bail doit être conclu pour une durée minimum de 9 mois si le locataire est étudiant. Par contre, si le logement n’est pas meublé, il peut partir plus tôt puisqu’il n’a pas de meuble à déménager. Or, sauf exception, il n’est pas facile de retrouver un locataire avant septembre ou octobre. Toutefois, en zone touristique, il est possible de passer du meublé étudiant au meublé saisonnier pendant les mois d’été. Dans le cas contraire, vous subirez les situations de vacances locatives.
En outre, le différentiel entre une location vide et une location meublée est en moyenne de 10 % à 20 %. Exception faite de Paris, où l’encadrement des loyers autorise un écart moyen de 11 %. Par exemple, un logement acquis à 110 000 euros loué vide pour 500 euros le sera à 550 ou 600 euros en meublé. L’écart de rentabilité tourne autour de 0.6 et 0.9 point à l’avantage de la location meublée. Par contre en cas de vacance locative de 3 mois (période estivale), la chute de rentabilité est de 1,5 point. La location meublée devient moins bonne qu’en location vide. Ainsi, si vous optez pour la location meublée, privilégiez les zones touristiques.
Vous pouvez confier la gestion de votre résidence à un gestionnaire choisi pour son expertise. Ce dernier s’engage à conserver l’attractivité du logement en effectuant les travaux nécessaires. Il assure également le confort des résidents et vous garantit un meilleur rendement locatif. En effet, un bon professionnel vous aidera à déterminer le juste prix pour vos locations. Il défendra vos intérêts et gérera la location de votre bien de sorte à obtenir une forte rentabilité.
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