Investir dans une résidence étudiante : Avantages et inconvénients
Investir dans une résidence étudiante comporte de nombreux avantages. En effet, la gestion quotidienne du bien immobilier est confiée à une société de gestion professionnelle. Vous savez d’avance le montant des loyers que vous percevrez et vous bénéficiez d’avantages fiscaux.
Du fait de la demande sans cesse croissante, vous avez également l’assurance de pouvoir trouver des locataires. Toutefois, cet investissement comprend certains risques. Découvrez dans cet article les avantages et les inconvénients du fait d’investir dans une résidence étudiante.
Investir dans une résidence étudiante : Les avantages
L’immobilier de services est une bonne idée lorsque vous souhaitez investir, particulièrement si vous souhaitez investir en résidence étudiante. En effet, chaque année, plusieurs milliers d’étudiants se mettent à la recherche de logement et peinent à en trouver. Cela est dû au fait que la demande est plus forte que l’offre actuelle dans le secteur. Il s’agit donc d’une bonne opportunité à saisir. Comprenant cela, de plus en plus de compagnies privées et d’investisseurs investissent dans les logements étudiants.
Voici quelques avantages de cet investissement :
1/ Une fiscalité avantageuse
Le premier avantage du fait d’investir dans une résidence étudiante est la fiscalité du placement. En effet, avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous pouvez percevoir des loyers et vous récupérez la TVA sur le prix d’achat du bien. De plus, vous réalisez des économies d’impôts sur les recettes locatives. Par dessus cela, investir dans une résidence étudiante avec le statut LMNP vous offre 2 alternatives fiscales : Opter pour le régime du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou alors pour le dispositif Censi-Bouvard. Dans le premier cas les revenus sont défiscalisés ou faiblement imposés pour une durée pouvant dépasser 20 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard quant à lui vous permettra de bénéficier des avantages suivants :
- une réduction d’impôts de 11% du prix de revient, plafonné à 300 000 euros et répartie sur 9 ans. En effet, grâce au dispositif Censi-Bouvard, l’administration fiscale vous rembourse la TVA (20 % du prix d’achat) avec un plafonnement de 33 000 euros.
- un report du solde de la réduction d’impôts sur les 6 années suivantes, dans le cas où la réduction serait supérieure au montant des impôts de l’année. Vous pouvez choisir d’être imposé au régime réel. Dans ce cas, vous pouvez déduire les charges d’entretien, les impôts locaux, les réparations, l’amortissement du mobilier ainsi que des locaux dans les intérêts d’emprunt.
Depuis 2018, les investisseurs en résidences étudiantes peuvent déclarer leurs loyers perçus au régime du micro-foncier. Ils bénéficient alors d’un abattement de 50% sur leurs loyers.
2/ Confier la gestion de son bien immobilier à un professionnel
Vous pouvez vous occuper vous-même de la gestion locative de votre bien. Toutefois, pour davantage de confort, il vous est avantageux d’en confier la gestion à un exploitant spécialisé. Ce dernier se chargera à la fois de la mise en location du logement, des visites et du versement régulier des loyers.
Pour maximiser votre investissement, le choix de l’emplacement est capital. Vous devez également penser à la revente de votre bien immobilier. Ainsi, vous devez prêtez attention à la dynamique du marché de la rétrocession. De plus, si votre logement est mal équipé ou très peu entretenu et qu’elle n’offre pas de services annexes (salle de sport, d’étude, laverie, parking, gardiennage, etc.) elle est moins attractive aux yeux des potentiels locataires ou acquéreurs.
Vous devez également investir dans une résidence étudiante située à proximité des écoles et universités, desservie par les transports en commun et proche du centre-ville.
3/ Réaliser une bonne affaire à l’achat comme à la revente
Investir dans une résidence étudiante est une bonne affaire en terme de rendement sur placement immobilier. En effet, le rendement dans une résidence étudiante peut atteindre jusqu’à 4 – 5 %. Ce qui n’est pas toujours le cas dans un investissement locatif classique. En outre, l’accès au crédit immobilier est facilité. Les décideurs publics encouragent l’investissement dans ce secteur de l’immobilier. Dans le cas où vous souhaiteriez revendre, le rendement est aussi élevé que le rendement initial. Ce qui représente une plus-value immobilière intéressante pour l’investisseur. Du fait de son attractivité, il est facile de trouver des preneurs qui négocieront moins et paieront le juste prix.
4/ Une mise en œuvre accessible
Du fait de la forte demande, investir dans une résidence étudiante est un placement très sécuritaire. En outre, ce type de logement a la particularité de proposer principalement des studios de petites tailles. Par conséquent, cet investissement est accessible à plusieurs bourses. En effet, vous n’avez nul besoin de prévoir un apport personnel conséquent pour devenir propriétaire.
Par ailleurs, vous avez la possibilité de confier l’exploitation de votre bien à un gestionnaire. Ce dernier signera avec vous un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans. Il s’occupera ainsi de la recherche des locataires, du suivi du règlement des loyers et de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire. En effet, l’exploitant est tenu de de sous-louer le bien aux conditions stipulées dans le bail. Le bail vous assure que vous percevrez un loyer pendant cette durée, qu’il y ait un locataire qui occupe la résidence ou non. Ce qui vous garantit un revenu complémentaire régulier en cas de réussite du projet.
Investir dans une résidence étudiante : Les inconvénients
Avec des promesses de rendement moyen net élevé (4 % à 5 %) l’investissement en résidence pour étudiant attire. toutefois, il ne s’agit pas d’un placement sans risque. En effet, pour éviter une défaillance d’exploitation, vous devez tenir compte de nombreux paramètres : le choix du gestionnaire, l’estimation de la rentabilité, etc. Ne vous fiez pas aux promesses de rentabilité élevée, une hausse des loyers, ou une plus-value dans le temps. En fait, il est même probable que vous ayez à faire face à une baisse de rendement. Plusieurs raisons expliquent cela :
1/ La contrainte de l’engagement dans la durée
Cette contrainte touche principalement aux variables suivantes :
Contrainte sur le bien
Investir dans une résidence étudiante doit être un choix de placement raisonné. Vous devez vous engager à long terme dans la gestion de coûts comme dans le retour sur investissement. En effet, pour profiter des avantages fiscaux, vous devez conserver le bien pendant plusieurs années. Il est vrai que le dispositif Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % (hors taxes) du prix d’achat. Cependant, cela n’est valable que pour une durée de 9 ans, sans échéance triennale.
Tout cela impose au propriétaire de louer son bien pendant la même période à l’exploitant de la résidence. En revanche, le régime du micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) vous permettra de compenser. Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire des charges de 50 % du moment que vos revenus sont inférieurs à 33 100 euros. Au-delà, vous devez déclarer les loyers perçus au régime réel BIC, tout en déduisant les charges réelles. Il s’agit là d’une autre contrainte à laquelle vous devez être préparé.
Le choix du gestionnaire
Louer votre résidence étudiante pendant 9 ans n’est pas une garantie de rendement. En effet, vous devez avant tout vous assurer de la bonne gestion de la location sur une longue durée. Pour cela, vous devez confier la gestion de votre bien à un exploitant de confiance, qui a déjà fait ses preuves. Effectivement, la contrainte de la durée concerne également votre engagement avec le gestionnaire de la résidence.
Vous devrez en effet signer un bail commercial avec une société de gestion dont le rôle sera : d’organiser les visites du bien, s’occuper des entrées et sorties des locataires et des contrats de location. L’exploitant devra également s’assurer du paiement des loyers, du suivi des relances et des éventuels impayés. Ce qui exige de votre part une vigilance dans le choix du gestionnaire de votre résidence étudiante.
2/ La contrainte de l’emplacement
Le choix de l’emplacement de la résidence étudiante constitue une contrainte majeure dans votre investissement. En effet, les résidences étudiantes qui reçoivent le plus de sollicitations sont celles situées à proximité des universités, des campus universitaires et des transports. De même, plus vous offrirez un service de très bonne qualité (gardiennage, connexion internet, salle de sport, laverie, salle d’étude commune, etc.) plus vous recevrez de la demande. Pour réussir votre investissement en résidence étudiante, vous devez minimiser (voire éviter) les situations de vacances locatives. La solution est de trouver un bon emplacement.
Bien choisir sa résidence étudiante
Le marché de l’immobilier en résidence étudiante se distingue pas une demande supérieure à l’offre. Or, les étudiants disposent de moyens limités et de besoins précis. Pour investir dans une résidence pour étudiant et réussir, vous devez donc tenir compte de ces particularités.
Voici 5 critères à considérer avant d’acheter sa résidence étudiante :
Premier critère : l’emplacement
Cela peut sembler évident, mais pour réussir votre investissement en résidence étudiante, vous devez avant tout choisir une ville universitaire. La première étape consiste donc à vous renseigner sur les villes universitaires affichant un fort potentiel. Une fois la ville choisie, vous aurez déjà abattu un gros travail. Ensuite, optez pour un logement situé proche d’un campus universitaire ou près du centre ville et à proximité des systèmes de transport. Dans le premier cas, vous bénéficiez de l’avantage de la proximité d’avec les locaux d’enseignement. Dans le second cas, vous avantagez ceux qui veulent vivre près des commerces, des lieux de divertissement tout en pouvant compter sur les transports en commun.
Un autre emplacement sera moins attractif, bien que certains étudiants disposent de leurs propres moyens de locomotion. Évaluez également le marché locatif local de la ville que vous avez choisie. Informez-vous sur les appartements et studios étudiants de petites surfaces afin de connaître quels sont les prix ayant cours.
Deuxième critère : la surface
Investir dans une résidence universitaire implique de choisir une petite surface. En effet, la population ciblée dispose d’un budget limité. Ainsi, le studio/appartement doit contenir au mieux un espace destiné à la cuisine (une kitchenette), un lieu pour installer un lit, ainsi qu’une salle de bain. Optez donc pour logement de 18 à 20 mètres carrés. Au-delà, vous risquez de trouver des difficultés pour louer votre logement, à moins de viser la colocation.
Troisième critère : les services
Inutile d’intégrer dans votre résidence des services que les étudiants ne pourront pas se payer. Ainsi, visez les prestations classiques : service d’accueil, laverie, ménage et connexion internet. Vous pouvez également mettre à la disposition des étudiants des services annexes comme le parking, salle de sport, salle d’étude, etc. Si la copropriété dispose des places de parking, faites en sorte que les locataires puissent en bénéficier
Quatrième critère : la rentabilité locative
Vous pouvez attendre en retour sur investissement, une rentabilité locative moyenne de l’ordre de 4 %. Ce rendement est envisageable avec un taux d’occupation de la résidence de 75 % environ. C’est à cette condition que vous pouvez être assuré de percevoir des revenus locatifs dans la durée.
Pour éviter les désillusions, confiez l’exploitation de votre bien à une société de gestion expérimentée. En outre, ne vous fiez pas non plus à une hausse des loyers ou à une plus-value dans le temps. Faites une estimation au plus juste afin de fixer le prix du loyer en conséquence. Une autre façon de maximiser le rendement net est de réaliser une bonne affaire lors de la négociation du prix d’achat.
Cinquième critère : le bail commercial
En signant un bail commercial avec une société de gestion, vous lui confiez la gestion de votre résidence étudiante. Assurez-vous donc que le bail précise clairement la répartition des charges : les gros travaux, les travaux d’entretien et le remplacement du mobilier dans le cas d’un meublé.
En somme, investir dans une résidence étudiante présentent de nombreux avantages et des limites. Pour minimiser les limites, faites un bon choix en ce qui concerne l’emplacement et la valorisation de votre bien. C’est en jouant sur ces éléments que vous pourrez augmenter la rentabilité de votre logement.
Leave a Comment