Investissement locatif pour étudiant : 10 conseils à savoir
Aujourd’hui, de plus en plus de personnes se lancent dans l’investissement locatif pour étudiants. Il s’agit en effet d’un secteur très rentable du fait des nombreux avantages qu’il propose. Toutefois, avant d’investir dans les logements étudiants, vous devez tenir compte d’un ensemble d’éléments. Découvrez dans cet article, 10 conseils pour réussir votre investissement locatif pour étudiants.
1/ Trouver un vendeur motivé
C’est une condition importante pour réaliser une bonne affaire. Évitez d’acheter en vous basant uniquement sur la valeur future du bien que vous désirez acquérir. Dans le cas contraire, vous risquez de perdre énormément. L’une des règles fondamentales pour optimiser votre investissement est de bien acheter. Or pour bien acheter, il faut acheter auprès de quelqu’un qui veut vraiment vendre. C’est la première règle d’un investissement locatif réussi : Vous devez faire des bénéfices dès l’achat et non à la revente. Au cas contraire, cet investissement n’en vaut pas la peine.
En effet, si vous achetez trop cher, une gestion parfaite ne suffira pas à rétablir la rentabilité de votre investissement. Acheter au bon prix est d’autant plus important puisque vous ne connaissez pas l’état du marché au moment où vous allez revendre. Aussi, vous ne pouvez prédire une augmentation du prix du bien. C’est pourquoi vous devez mettre tous vos efforts sur la rentabilité immédiate. Cela vous permet de vous prémunir au cas où vous en viendrez à revendre votre bien si vous ne parvenez plus à l’entretenir.
Un bon vendeur est un vendeur qui ne gagne pas d’argent avec son investissement, qui habite loin du bien (et donc qui doit se déplacer). Il doit également avoir une connaissance limitée du marché pour que vos chances d’acheter à bon prix augmentent. Le prix d’achat est décisif, tout comme le loyer que vous percevrez. Ainsi, ne payez pas trop cher et ne surestimez pas la valeur locative.
2/ Investir dans un pôle dynamique
La demande en logements étudiants n’est pas la même selon les villes. En effet, certaines d’entre-elles sont déjà saturées en ce qui concerne des logements étudiants. Dans ce cas, investir dans un studio ou investir dans un appartement pour cette clientèle se soldera par un échec. Il peut arriver que la location de certains appartements de 2 ou 3 pièces soit difficile dans les villes comme Marseille, Rennes, Clermont-Ferrand et Grenoble.
En revanche, un investissement locatif dans une résidence étudiante à Paris est généralement plus sûr. C’est également le cas d’un achat effectué à Bordeaux, qu’il s’agisse d’un logement seul ou d’un lot de studios ou d’appartements. Il y a aussi d’autres villes de choix comme Lille ou Toulouse où l’investissement locatif pour les étudiants est intéressant.
Une étude a été réalisée sur l’évolution du nombre d’étudiants entre l’année scolaire 2015/2016 et l’horizon 2025. Les données répertoriées prévoient une augmentation d’environ 361 000 étudiants, soit 14,10 %. Les résultats complets de cette étude sont disponibles sur le site du ministère de l’enseignement supérieur. Il s’agit là d’une information très parlante car elle permet à l’investisseur de se projeter dans l’avenir. Celui-ci peut alors estimer la rentabilité de son investissement locatif s’il investit dans les logements étudiants.
En outre, sachez que toutes les régions disposent d’établissements d’enseignement supérieur comprenant : les universités, les écoles d’ingénieurs ou autres institutions destinées aux étudiants. Toutefois, ces régions n’offrent pas toutes les même possibilités de logement pour les étudiants. A la fin 2017, les régions présentant une plus forte demande en logement étudiants étaient :
- l’Aquitaine : environ 115 000 étudiants
- les Midi-Pyrénées : environ 120 000 étudiants
- la Provence-Alpes-Côte-d’Azur et le Nord-Pas-de-Calais : autour de 165 000 étudiants chacune
- le Rhône-Alpes : autour de 260 000 étudiants
- l’Île-de-France : environ 700.000 étudiants
3/ Bien choisir l’emplacement de son investissement locatif pour étudiants
Vous devez porter une grande attention au choix de l’environnement adéquat de votre investissement locatif. Ce choix se fera d’après votre cible, ici des étudiants. Ainsi, ciblez les zones où il y a plusieurs étudiants et prenez un studio ou un appartement dans un emplacement attrayant : calme et à proximité des universités environnantes. Vous devez donc rechercher un logement qui facilite au mieux l’accession aux différentes universités. Vérifiez également la distance par rapport aux transports en commun.
Pour un premier investissement locatif et selon votre capacité d’emprunt, optez pour un studio F2. Vous devez faire votre placement en faisant preuve de bon sens. Les étudiants sont davantage intéressés par les petites surfaces qui leur conviennent mieux. L’emplacement est un paramètre clé pour la réussite d’un investissement locatif quelconque.
Dans le cas d’un investissement locatif pour étudiants, l’environnement est capital. En revanche si votre public cible est la catégorie des jeunes travailleurs, les critères de choix seront différents. Selon la population, il y a des avantages et des inconvénients. L’inconvénient majeur est que l’étudiant reste généralement peu longtemps. Vous serez donc régulièrement à la recherche d’un remplaçant. L’emplacement ne doit pas primer sur l’attractivité du lieu.
4/ Visiter avant d’acheter
Il est important de visiter le maximum de biens avant d’effectuer un achat. La méthode de recherche dépend du support utilisé : internet, journaux, agents immobiliers, etc.
Recherche internet
Dans ce cas, vous devez tenir compte de l’attrait de la ville et du quartier. Les éléments qui attirent les étudiants sont les suivants : proximité des universités, des transports en commun, des centres commerciaux, des loisirs, etc. Ainsi, privilégiez les villes universitaires prisées par les étudiants.
Tenez également compte de l’offre et de la demande dans la région ciblée. Lorsqu’il y a beaucoup trop de bien, vous courrez à la catastrophe. Actuellement, certaines villes sont surchargées à cause du manque de discernement des promoteurs et des investisseurs. Renseignez-vous sur la qualité des infrastructures satisfaisantes.
Vous pouvez également rencontrer et discuter avec des personnes du coin afin de valider vos conclusions. Jauger la tendance et l’évolution du quartier d’ici 10 ans. Serait-il possible que des constructions ou des changements susceptibles d’influencer le marché se produisent : demande locative, valeur du bien, etc.
Environnement immédiat
Vérifiez en particulier la proximité des écoles, commerces et transports. L’environnement immédiat est ce qui détermine l’attractivité d’un bien aux yeux du locataire. Il est prêt à tolérer l’état du bâtiment ou le quartier, mais il doit avoir à proximité les éléments les plus importants. L’environnement n’est pas discutable. Différenciez également les sous-marchés car parfois quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent.
Nombre de biens à visiter
Selon la configuration des lieux que vous recherchez, le nombre de biens à visiter sera limité. Toutefois, le principe de base reste simple : Plus vous visitez, plus vous multipliez vos chances de trouver une bonne affaire. Cela peut demander que vous preniez du temps, mais la rentabilité de votre investissement en vaut la peine.
Par ailleurs, ne commencez pas la visite des biens avant d’avoir effectué vos recherches et déterminé vos objectifs. C’est ce qui vous permettra de prendre une décision rapidement. De préférence, achetez auprès d’une personne qui n’a pas encore mis son bien en vente. Vous limiterez ainsi la concurrence avec d’autres investisseurs.
Ne commettez pas l’erreur d’acheter à distance car vous ne connaissez pas le vendeur et vous ne savez pas non plus s’il est fiable. Il peut s’agir d’un vendeur désireux de se débarrasser d’un bien dont personne ne veut. Soyez vigilant !
5/ Bien calculer la rentabilité de l’investissement locatif
Bien calculer le rendement de votre investissement locatif est important. En deçà de 6 % net net (après impôts), l’investissement est discutable. Sachez que le prix demandé par le vendeur se base bien souvent sur ses attentes ou sur des données elles-mêmes discutables. C’est pour cela que vous devez calculer le prix que vous êtes prêt à payer d’après le rendement que vous voulez obtenir. Pour ce faire, déterminez le juste prix du loyer pratiqué sur le marché.
Généralement, les biens sont surévalués, aussi rappelez-vous que vous investissez avant tout pour percevoir un revenu financier. Si le revenu n’est pas assuré, alors votre investissement locatif n’est pas réussi. Néanmoins, 2 autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.
Par définition, le loyer potentiel correspond au loyer que vous pourrez obtenir en faisant quelques travaux simples. Il s’agit des changement que vous pouvez rapidement mettre en place pour augmenter immédiatement le montant du loyer. Le futur loyer lui, correspond à l’évolution supposée du loyer qui s’appuie sur le bien, l’environnement et le plafond d’augmentation encadré par la loi.
Ne sous-estimez pas non plus les frais d’entretien. Plus un bâtiment est vieux, plus il nécessitera de grosses dépenses pour l’entretien.
6/ Ne pas chercher à faire un prix bas et lésiner sur la qualité du logement
Pour réussir un investissement locatif, il faut obligatoirement le rentabiliser. Parfois, cela peut nécessiter de pratiquer un bon prix pour survivre à la concurrence. Cependant, vous ne devez pas sacrifier la qualité de votre logement en diminuant le prix. Ainsi, votre prix doit être cohérent avec la qualité du logement que vous proposez. Vous devez rechercher avant tout un bon rapport qualité/prix. Sachez également que la qualité de vos locataires dépend de la qualité de votre logement. Si votre logement est confortable, vous trouverez également des locataires qui aiment le confort et qui sont prêt à en payer le prix. L’inverse est vrai également.
Vous devez donc analyser votre logement de façon objective. La meilleure façon de procéder est de faire une liste de critères. Ce qui vous permettra de comparer efficacement les différents biens. Vous devez analyser le bien sous toutes ses coutures. Chacun des défauts devient un argument de négociation du prix d’achat. Vous pouvez pour cela faire appel à un professionnel pour établir un devis et effectuer les réparations nécessaires. De manière générale, un locataire sera moins exigeant qu’un acheteur.
7/ Acheter près de chez soi
Veillez à toujours acheter près de chez vous. Une alternative à cela est d’acheter dans un lieu que vous connaissez bien (votre ville natale par exemple). Ce critère est important pour les 2 raisons suivantes :
- maîtriser réellement l’endroit où vous achetez
- et la possibilité d’intervenir en cas de problème.
Cela est d’autant plus important si vous gérez vous-même votre bien. Il est possible de gérer votre bien à distance, toutefois, en cas de problème, vous risquez d’effectuer le déplacement plusieurs fois.
8/ Trouver un bon gestionnaire
La gestion locative est un paramètre critique. Même si vous avez réussi votre achat, une mauvaise gestion peut ruiner votre rentabilité. Ainsi, même si vous avez l’intention de gérer vous-même votre bien, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité. Les honoraires d’agence sont déductibles en principe sur les revenus fonciers. En contrepartie, l’agence se chargera des démarches nécessaires et vous soulagera ainsi des problèmes de gestion.
9/ Investissement locatif pour étudiants : Miser sur le confort
L’investissement locatif pour étudiant ne doit pas se limiter à une transaction financière. Vous devez également veiller à apporter un certain confort au logement. Ce qui contribuera davantage à attirer les étudiants. Votre logement doit donc répondre aux normes de confort actuels. Pour une chambre par exemple, une bonne répartition intérieure permettra d’optimiser les espaces de rangement par rapport à l’espace de vie.
Les services annexes sont également un plus : laverie, connexion internet, parking voiture et vélo, proximité des restaurants universitaires, etc. Selon la taille de votre résidence étudiant, vous pouvez prévoir une salle de sport ou une salle commune d’étude.
La surface de la résidence et sa hauteur doivent également répondre à des normes particulières, notamment en ce qui concerne l’évacuation incendie. Les consignes de sécurité sont généralement à afficher dans le logement. La réglementation thermique 2012 doit aussi être respectée. Cette norme permet de proposer aux locataires des logements en économie d’énergie.
10/ Investir dans un logement meublé
La principale différence entre une location vide et une location meublée est dans la façon de déclarer vos revenus. Ce qui bien évidemment aura des conséquences sur le mode de calcul de votre impôt. Pour ce qui concerne les revenus locatifs d’un logement meublé, vous devrez les déclarer comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous bénéficierez alors du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vos revenus n’excèdent pas la somme annuelle de 32 900 euros (hors taxes). Dans ce cas, un abattement de 50 % est automatiquement appliqué sur les revenus fonciers alors imposables. Cependant, le statut de LMNP implique l’assujettissement à la contribution foncière entreprise. Cette contribution varie selon les territoires. Elle est de 214 euros minimum pour l’année.
Toujours dans le cadre du statut LMNP, il est possible d’opter pour le régime réel. Dans ce cas, vous pouvez réaliser un chiffre d’affaire de 236 000 euros hors taxes. Au lieu de la déduction forfaitaire, c’est une déduction des charges réelles qui se fera. Il vous reviendra donc d’étudier la solution qui vous avantage le plus entre ces deux options.
L’investissement locatif pour étudiants est en plein essor. Cependant, il n’est pas aussi simple à mettre en place qu’on pourrait le penser. Certaines erreurs peuvent facilement ruiner votre investissement. Les erreurs les plus communes concernent l’estimation des coûts et bénéfices éventuels et le choix de l’emplacement du logement.
Merci pour cet article qui décrit bien l’investissement locatif !