Location meublée aux étudiants : Fiscalité des résidences étudiantes

Location meublée - Logement étudiant

La location meublée et l’investissement en résidence étudiante sont intimement liés : ce dernier se fait d’ordinaire en meublé. Comment comprendre la fiscalité des résidences étudiantes ? Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité des résidences étudiantes.

Pourquoi investir en résidence étudiante ?

L’investissement en résidence étudiante est un marché très prometteur au regard de la demande et de l’offre. En effet, les prix d’acquisition étant accessibles pour le plus grand nombre et le risque d’impayé très minime, acheter un logement étudiant devient un placement moins risqué. Les rentabilités des résidences étudiantes varient entre 3, 5 et 5 % dans le neuf. En outre, l’investissement en résidence étudiante permet de réduire ses impôts grâce aux différents avantages fiscaux et dispositifs incitatifs.

Parmi les avantages de l’investissement en résidence étudiante, le statut LMNP et le dispositif Censi Bouvard sont les deux formules fiscales appliquées.

Fiscalité des résidences étudiantes : ce que vous devez savoir


Fiscalité logement étudiant
Fiscalité logement étudiant

L’acquéreur d’une résidence étudiante dans le neuf a la possibilité de choisir entre le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard ou le statut LMNP. Que choisir entre le dispositif Censi Bouvard et le statut LMNP dans le cas d’un investissement en résidence étudiante ?

Pour les investisseurs souhaitant principalement bénéficier d’une réduction d’impôt, le dispositif fiscal Censi Bouvard est le régime à choisir. A l’inverse, si vous n’êtes pas attiré par une réduction d’impôt, vous pouvez choisir le statut LMNP avec le régime des amortissements. Il faut noter que l’investisseur en résidence étudiante est déclaré par défaut en LMNP d’autant que les revenus locatifs du meublé sont classés en BIC. Cependant, vous pouvez faire une demande expresse pour changer de statut et bénéficier du dispositif fiscal Censi Bouvard. En quoi consiste chacun des deux régimes d’imposition des investisseurs en résidence étudiante ?

Acheter une résidence étudiante avec le dispositif Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard ou LMNP Bouvard fait partie des mesures incitatives pour booster l’offre en logements d’utilité publique. Il permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 %  sur le montant de l’investissement hors taxes à condition que ce montant soit en-deçà de 300 000 €. L’investisseur peut alors réaliser plusieurs investissements à l’année. La réduction d’impôts s’étale sur une période de 9 ans. Dans le cas où le montant de la réduction fiscale dépasse le montant des impôts à payer, celui-ci est reportable sur les 6 années suivantes.

Un autre avantage du dispositif fiscal Censi Bouvard ou LMNP Bouvard est qu’il permet à l’acquéreur de récupérer la TVA. Celle-ci correspond à 20 % du montant investi y compris le prix du mobilier. Les résidences étudiantes se louant meublées, l’investisseur peut amortir le mobilier du logement.

Comment bénéficier d’une réduction d’impôt en résidence étudiante avec le LMNP Bouvard

Pour bénéficier d’une réduction d’impôts en résidence étudiante, il faut que le logement soit acheté dans le neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) et loué meublé. Ensuite, il faut que le logement se trouve dans une résidence étudiante et loué avec un bail commercial. L’exploitation est confiée de ce fait à un gestionnaire professionnel. Une durée de location minimale de 9 ans est nécessaire pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt en résidence étudiante.

Il faut souligner que les revenus locatifs versés par le gestionnaire au propriétaire des biens sont imposés sous le régime BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Location meublée pour étudiants : le statut LMNP

Le statut appliqué aux investisseurs en résidence étudiante est par défaut celui du LMNP avec régime des amortissements.  Le dispositif Censi Bouvard s’applique sur demande de l’investisseur et est irrévocable. En fonction de ses objectifs, l’investisseur peut trouver avantageux un régime par rapport à un autre.

Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en résidence étudiante est tout aussi attractif. Il permet à l’investisseur de déduire l’ensemble des charges liées à l’entretien du bien et d’amortir le montant d’acquisition du bien et le montant du mobilier. L’investisseur a la possibilité de déduire les frais d’achat du bien, les droits d’enregistrement et les commissions. En plus de ces charges, le propriétaire en résidence étudiante peut passer en charge les intérêts d’emprunts, les frais d’assurance et de gestion. Les charges de copropriété et toutes les charges locatives liées au logement étudiant sont aussi déductibles en LMNP.

Par ailleurs, l’investisseur en résidence étudiante peut amortir la valeur du bien et celle du mobilier sous le statut LMNP. La durée d’amortissement du mobilier est de 7 à 10 ans tandis que celle du bien immobilier est de 25 à 30 ans.

Tous ces avantages fiscaux permettent au propriétaire d’une résidence étudiante de réduire partiellement ou quasi totalement l’imposition sur les bénéfices. Par ailleurs, le propriétaire d’une résidence étudiante a aussi la possibilité de récupérer la TVA (soit 20 % du prix d’achat et celui du mobilier).

Acheter une résidence étudiante : conditions d’éligibilité au LMNP

Tout comme le dispositif Censi Bouvard, l’investisseur doit acquérir son bien dans le neuf ou en VEFA pour être éligible au LMNP avec régime amortissement des charges. Le bien doit se trouver nécessairement dans une résidence étudiante et la durée de location minimale est de 9 ans. Il est important également de déléguer la gestion locative du bien à un gestionnaire professionnel.

Soulignons qu’il n’est pas possible de cumuler le dispositif Censi Bouvard en résidence étudiante et le statut LMNP avec régime amortissement des charges.

L’investissement en résidence étudiante et le régime BIC


Investissement en résidence étudiante  et régime BIC
Investissement en résidence étudiante et régime BIC

Bien que l’investissement en résidence étudiante soit caractérisé par une fiscalité spécifique, les revenus locatifs du propriétaire s’ajoutent à ses revenus principaux.  Ils sont pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux.

Toutefois, les revenus locatifs en résidence étudiante ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ils font partie des bénéfices industriels et commerciaux. On distingue deux types d’imposition pour les BIC :

  • ·Le régime réel. Il s’agit du régime par défaut auquel est soumis tout investisseur en LMNP. Elle permet aux investisseurs de passer en charges les intérêts du crédit, les frais de travaux, les primes d’assurance, etc. Vous déduirez ces charges des loyers à déclarer en BIC.
  • Le régime micro BIC. Il exclut la déductibilité des charges mais permet à l’investisseur de bénéficier directement d’un abattement de 50 % avant l’imposition des revenus locatifs. Cependant, les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 32 600 €. Il faut souligner que ce régime est le plus souvent moins avantageux que le régime réel. Toutefois, cela varie en fonction de la nature de l’investissement (avantageux lors d’un investissement sans travaux ou emprunt).

Comment déclarer ses revenus BIC en résidence étudiante

Pour déclarer vos revenus BIC, l’investisseur doit remplir la déclaration des revenus 2031. Ainsi, les investisseurs ayant opté pour le régime micro BIC n’ont pas de déclaration 2031 à faire. Dans ce cas de figure, vous complétez la déclaration 2042-C tout en mentionnant le montant BIC à déclarer. Le service du trésor applique directement un taux d’abattement de 50 %.

Location meublée pour étudiants : Quel régime fiscal choisir ?

Le choix d’un régime fiscal (Censi Bouvard ou LMNP avec régime amortissement de charges) dépend des objectifs de l’investisseur. Le dispositif Censi Bouvard est la formule préférée par les investisseurs en résidence étudiante.

Comment booster sa rentabilité en location meublée étudiante

La location meublée présente plusieurs avantages et offre la possibilité à l’investisseur de louer plus cher son bien. Il existe des stratégies pour augmenter la rentabilité de votre résidence étudiante. La décoration est la première astuce pour louer plus cher votre logement étudiant. Ensuite vient Le choix du bail étudiant de 9 mois et la location en courte durée pendant l’été.

En effet, la décoration permet de proposer un bien sympa à l’étudiant qui n’aura plus besoin de déménager avec toutes ses affaires. Les objets de décoration ainsi que les meubles sont déductibles et permet à l’investisseur d’obtenir une bonne rentabilité.

Ensuite, le bail étudiant qui est d’une durée de 9 mois n’est pas tacitement reconductible contrairement au bail meublé qui est de 12 mois. Ce dernier est directement reconductible à son expiration. En choisissant un bail étudiant de 9 mois, l’investisseur s’offre la possibilité de reconduire ou non le bail. Il peut profiter des mois de vacances pour louer son bien en courte durée. Au terme des vacances, un bail de 9 mois peut être reconduit.

Comment réussir son investissement en résidence étudiante

La fiscalité n’est pas le seul critère déterminant dans la rentabilité d’un investissement en résidence étudiante.

La qualité de la résidence étudiante


Louer en meublé - Résidence étudiante
Louer en meublé – Résidence étudiante

C’est un point important que l’investisseur doit vérifier avant d’acheter un logement étudiant.  La conformité du logement aux besoins des étudiants permettra de le louer très rapidement. Il faut que les normes de construction du logement assurent sa durabilité.

Acquérir un logement étudiant : l’emplacement

Il est préférable d’acheter un logement étudiant à proximité des universités, de la ligne des transports, des centres commerciaux à défaut d’en trouver au sein des centres-villes.

Le choix du gestionnaire d’une résidence étudiante

La gestion d’une résidence étudiante est actée par la signature d’un bail commercial. Ce bail commercial est par défaut d’une durée de 9 ans et définit les responsabilités des deux parties. Le gestionnaire s’occupe de la gestion locative du bien et du recouvrement du loyer. Il effectue les travaux d’entretien du bien et de son maintien en bon état. Le bien est loué aux étudiants mais peut être mis en location saisonnière.

Le propriétaire d’un logement étudiant perçoit des loyers sur une base trimestrielle selon un taux connu à l’avance. De ce fait, la capacité de votre gestionnaire à trouver des locataires et à recouvrer régulièrement est nécessaire pour être rentable dans votre investissement. Choisissez un gestionnaire ayant les compétences et l’expertise nécessaires pour bien gérer votre bien.

Location meublée : Comment attirer les étudiants

Pour l’investisseur immobilier, les étudiants sont un profil de locataire très avantageux : les étudiants sont moins exigeants que les jeunes actifs et autres profils de locataires. Attirer les locataires étudiants est donc un moyen de louer facilement son bien. La stratégie la plus importante est l’annonce immobilière. Vous pouvez mettre en valeur les universités à proximité de votre bien.

L’investisseur peut également préciser les lignes de transport qui desservent le secteur de son logement étudiant. Il faut préciser la nature des équipements (bureaux d’études, tables) et souligner leur adaptation aux besoins de l’étudiant. Ces astuces vous permettront d’attirer des étudiants et d’optimiser le taux d’occupation de votre logement.

Où investir en résidence étudiante

La demande locative en logements étudiants est variable selon les villes et l’attractivité des écoles. En tant qu’investisseur, il est préférable d’investir en résidence étudiante dans les villes où le déficit en logements étudiants est important. Cela nécessite la prise en compte du taux de couverture en résidence étudiante de la ville. Le taux de couverture correspond au rapport entre le besoin en logements étudiants et sa capacité d’accueil.

Par ailleurs, vous pourrez prendre en compte les proportions de chaque catégorie professionnelle dans une ville. Les étudiants constituent environ 20 % de la population Lilloise et environ 9 % à Nice. Ce sont entre autres des indicateurs pour choisir dans quelle ville investir en résidence étudiante.

Location meublée pour étudiants : Ce qu’il faut retenir

La location meublée pour étudiant est une stratégie efficace pour diversifier votre portefeuille et augmenter vos revenus. Les différents avantages fiscaux permettent à l’investisseur de bénéficier d’une fiscalité optimale.

J’espère que cet article sur la location meublée en résidence étudiante vous aura été utile. N’hésitez pas à me laisser en commentaires vos appréciations.

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