Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
Le marché de l’investissement en résidence étudiante est en pleine croissance. Ce qui représente une aubaine pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier. En effet, acquérir un ou plusieurs studios dans une résidence étudiante représente un investissement sûr et rentable. Chaque année, plus de 2 000 000 de jeunes étudient en France.
Parmi eux, plus de 1 000 000 recherchent une résidence étudiante pour l’année universitaire. De plus, l’investissement en résidence étudiante est un excellent moyen de préparer votre retraite grâce aux revenus réguliers. Découvrez dans cet article pourquoi investir dans une résidence étudiante.
7 raisons d’investir en résidence étudiante
De plus en plus de particuliers se lancent dans l’investissement en résidence étudiante. Pourtant, avant de sauter le pas, beaucoup se posent les questions suivantes : réussirai-je à louer ? Est-ce que cet investissement sera rentable ? Aurai-je des soucis avec les locataires ? Découvrez 7 raisons pour lesquelles investir dans une résidence étudiante est une bonne idée :
1/ La facilité de trouver des locataires
Le nombre d’étudiants ne cesse de croître chaque année. A ce jour, la France compte plus de 2,4 millions d’étudiants, sans compter les étudiants étrangers. En effet, la France est devenue une destination étudiante de plus en plus prisée. De nombreuses universités ont mis en place des programmes afin d’attirer davantage d’étudiants étrangers hors du continent. Par conséquent, de nombreux étudiants arrivent en France et d’autres se déplacent d’une ville à une autre pour étudier. La demande en logement est donc forte.
Par ailleurs certains de ces étudiants n’effectuent qu’une seule année ou qu’un seul trimestre au même endroit. Ils ne peuvent ainsi pas se déplacer avec des meubles ou en acheter. Leur choix se porte donc de préférence sur les logements déjà meublés. Le nombre d’étudiants à la recherche d’une résidence étudiante où loger ne cesse ainsi d’augmenter. Une estimation prévoit 2,5 millions d’étudiants en France à l’horizon 2021.
En résumé, si vous investissez dans une des nombreuses villes étudiantes en France (Paris, Poitiers, Lille, Rennes, Toulouse, Grenoble, etc.) vous trouverez des locataires tout au long de l’année. Il y a en effet plusieurs rentrées, stages, programmes d’échanges étudiants, etc. La meilleure période étant toutefois en octobre car c’est là qu’il y a le plus de demandes. L’investissement immobilier en résidence étudiante est donc un marché en plein essor.
2/ Placement immobilier en résidence étudiante : Un investissement sûr
Beaucoup d’investisseurs hésitent à se lancer dans l’immobilier car ils craignent les situations de loyers impayés. Pourtant en France, cela ne représente que moins de 1 % des cas. Dans le cadre de la location en résidence étudiante, ces cas sont pratiquement inexistants. Plusieurs raisons expliquent cela :
- Étant donné que la demande est forte, vous pouvez librement choisir votre locataire. Vous pouvez pour cela poser un questionnaire (le type d’études poursuivis, la durée des études, les ressources financières dont il dispose, etc.) au potentiel locataire afin de vous assurer de sa solvabilité. En choisissant vous-même votre locataire, vous éliminez pratiquement les risques de loyers impayés.
- Généralement, les parents de l’étudiant se portent garant du paiement du loyer. Ce qui veut dire qu’ils signent un document dans lequel ils s’engagent à payer le loyer si l’étudiant n’y arrive pas. Une fois encore, veillez à vérifier que les ressources des parents sont suffisantes pour sécuriser le loyer de leur enfant. Vous pouvez demander par exemple une fiche de paie. De même, si les parents sont présents avec leur enfant lors de la visite du logement c’est un bon signe. Cela signifie qu’ils ont à cœur la réussite de ses études. Ils feront donc le nécessaire pour que ses études se passent dans les meilleures conditions.
- De plus, vous avez droit aux différentes aides au logement pour les étudiants (APL ou ALS en France). Ce qui réduit considérablement le risque d’impayés. Prenons l’exemple, d’un étudiant qui perçoit une aide au logement de 200 euros et dont le loyer est de 450 euros. Au final, il ne lui reste plus que 250 euros de loyer à régler, une somme beaucoup plus facile à régler.
Sachez également qu’il vous est possible de toucher directement l’aide au logement. Pour cela, il vous suffit d’en faire la demande.
3/ Un investissement qui nécessite peu de ressources en temps et en énergie
En moyenne, les locataires occupent un logement 3 ans. Ce n’est donc pas fondé de croire que les étudiants déménagent très souvent. En effet, certaines études sont plutôt longues (médecine, écoles d’ingénieurs, etc.). Ainsi, vous pouvez privilégier les étudiants qui pensent rester longtemps. Sans compter que si votre résidence étudiante est confortable, les locataires resteront pendant tout leur cursus universitaire.
De plus, les étudiants préfèrent généralement des logements de petites surfaces. Ce qui demande donc très peu d’entretien et un moindre prix d’acquisition. Une fois votre bien loué, vous n’aurez pratiquement plus grand chose à faire durant plusieurs années. Vous travaillez moins et vous gagnez plus.
Par ailleurs, en signant un bail commercial, la gestion de votre bien sera confiée à un professionnel. Ce bail est signé avec ce dernier pour une durée minimale de 9 ans. C’est également lui qui fixe les obligations des 2 parties. Le rôle du gérant est de s’assurer de la location du bien et de vous reverser les loyers encaissés en contrepartie de frais d’honoraires (correspondant à un pourcentage des loyers). En retour, vous devez vous acquitter des charges qui vous incombent (mise en conformité des logements, frais de syndic, impôt foncier, etc.).
4/ Nul besoin d’un apport personnel pour investir en résidence étudiante
Avec un salaire régulier, vous pouvez aisément obtenir un crédit immobilier à la banque afin de financer votre investissement. En revanche si vous n’avez pas de salaire régulier, un pareil investissement nécessitera davantage d’effort. Bien entendu, tout dépend de l’importance de votre investissement (cela sera plus facile pour un studio que pour un 4 pièces).
Vous pouvez faire appel à un courtier en prêt pour qu’il s’occupe des démarches administratives pour vous. En plus de vous faire gagner du temps, cela simplifiera beaucoup les négociations. Étant donné les taux actuels, optez pour une durée de remboursement de 20 ans. De cette façon, ce sont les loyers versés par le locataire qui rembourseront le prêt bancaire pour vous.
5/ Une rentabilité dès les premiers mois
Il est beaucoup plus facile de rentabiliser son investissement avec un studio qu’avec un grand appartement. Vous n’aurez donc pas à attendre de rembourser tout votre prêt bancaire avant de bénéficier de votre investissement. En effet, vous gagnerez vos premiers euros dès le premier mois tout en remboursant le prêt. Pour cela, vous devez vous assurer que le montant du loyer couvre les mensualités du prêt, les charges, les taxes et qu’il en reste. Ainsi, il est important d’acheter à un prix le plus bas possible (en dessous du prix du marché) afin de maximiser votre rendement.
6/ Participer à la réussite d’un étudiant
De nombreuses études prouvent que la réussite scolaire, l’entrée dans la vie active et la confiance en l’avenir des étudiants dépendent de leurs conditions d’études. Les conditions d’hébergement font partie des critères déterminants. En créant un cadre agréable et propice pour les études, vous contribuez à la réussite scolaire de vos locataires.
La résidence étudiante grâce à ses commodités offre un environnement adéquat aux étudiants. C’est pourquoi, les résidences étudiantes sont de plus en plus prisées par les étudiants. En y investissant, vous bénéficiez ainsi de la gratitude de vos locataires qui sont contents de leur studio. Il est donc important de leur fournir un cadre agréable, fonctionnel, calme et propice aux études.
7/ Bâtir un patrimoine sans effort
Une fois que vous aurez totalement remboursé votre prêt, vous disposerez d’un bien de valeur dans votre patrimoine. En plus de contribuer à votre indépendance financière, cet investissement vous permet de préparer votre retraite. Sachez qu’investir dans une résidence étudiante offre de meilleurs avantages que certains placements d’épargne. Il s’agit en effet d’un placement plus sûr et beaucoup plus intéressant en terme de fiscalité. En effet, vous pouvez bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce qui vous permet de percevoir des revenus défiscalisés.
Par ailleurs, vous investissez dans un secteur porteur à l’abri des loyers impayés et vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence étudiante. Vous pouvez également investir avec un faible taux d’épargne car les résidences étudiantes sont composées de petites surfaces. Les prix d’achat restent donc très accessibles.
Investissement locatif en résidence étudiante : Comment ça marche ?
Bien que l’investissement en résidences étudiantes présente de nombreux avantages, vous devez connaître les tendances du marché. L’investissement immobilier en résidence étudiante est particulièrement attractif à cause de la forte demande. Ce marché immobilier stable et pérenne représente ainsi une véritable opportunité pour les investisseurs.
1/ Mode d’emploi des résidences étudiantes
Une résidence étudiante doit répondre à certaines caractéristiques, la principale étant qu’elle doit être occupée par des étudiants à 70 %. Un locataire est considéré comme étudiant lorsqu’il répond aux conditions suivantes :
- Il est régulièrement inscrit dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, dans une école (ou une grande école) ou dans une classe préparatoire.
- Être stagiaire rémunéré ou non dans le cadre de la poursuite de ses études dans une école.
Notez que le seuil de 70 % s’apprécie sur une période de référence de 3 mois du 1er octobre au 31 décembre de chaque année d’engagement de location. Votre logement devra ainsi être occupé par un étudiant sur cette période de référence de 3 mois.
Par ailleurs, une résidence étudiante est avant tout une résidence de services. Ce qui signifie que le logement doit être meublé et fonctionnel. Il devra donc comprendre un certain nombre de commodités, de services et d’équipements usuels de la vie courante : salle de bain aménagée, cuisine équipée, laverie au minimum.
En plus, la résidence devra également proposer 3 des prestations ci-après :
- petit déjeuner
- ménage régulier des locaux
- fourniture du linge de maison
- réception de la clientèle
2/ Optimiser son investissement immobilier dans une résidence étudiante
Pour optimiser le rendement de votre investissement, privilégiez son emplacement. En effet, si vous voulez répondre aux différents besoins des étudiants, la situation de votre résidence doit être optimale. Un bon emplacement est celui qui offre la proximité vis à vis des infrastructures suivants :
- différentes lieux d’études
- transports en commun, mais aussi des gares pour les retours au domicile familial
- commerces et services
- infrastructures de loisirs
L’autre élément essentiel est le montant du loyer. Un loyer pertinent vous permettra également de trouver facilement et rapidement un preneur. Vous devez donc proposer un loyer adapté à la bourse des étudiants ainsi qu’un positionnement stratégique. C’est ce qui vous rendra compétitif parmi vos concurrents.
Le choix d’une résidence étudiante est donc très important. Vous devrez également choisir le gestionnaire de votre bien avec soin. En effet, votre bien sera confié à une société de gestion de votre choix au travers de la signature d’un bail commercial. Cela, pour une durée minimale de 9 ans. Vous devez donc vous orienter vers un gestionnaire qui dispose d’une compétence éprouvée et d’une solidité financière.
3/ Les dispositifs en vigueur pour un investissement dans une résidence étudiante
Pour investir en résidence étudiante, vous avez le bénéfice des dispositifs suivants :
Le dispositif Censi-Bouvard
Il s’agit d’une loi qui vous permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu si vous investissez dans le neuf (précisément dans une résidence de service). Pour en bénéficier, vous devez louer votre logement en meublé pour une durée de 9 ans. De plus, vous devrez déclarer les loyers perçus dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Les avantages fiscaux de dispositif Censi-Bouvard sont :
- Réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 euros investis
- Déduction des frais réels : primes d’assurance, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété
- Possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA sur le prix d’achat six mois après la livraison, soit 19.6%
- Déduction de la totalité des intérêts d’emprunt dans la limite des revenus de même nature (BIC)
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)
Ce statut est accessible à tout investisseur dans la mesure où le bien est loué en meublé. Dans le cas particulier de la location d’une résidence étudiante, vous bénéficiez des avantages fiscaux suivants :
- abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC s’ils n’excèdent pas 23 000 euros hors taxe par an
- dans certains cas, il est possible de récupérer la TVA sur le bien soit 19.6 % du prix d’achat
- bail de location à l’avantage du propriétaire, par rapport à un bail de location classique
- grâce au principe de l’ARD (amortissement réputé différé), vous pouvez amortir la valeur comptable du bien.
Investir dans une résidence étudiante intéresse de plus en plus d’investisseurs à cause de ses nombreux avantages. Néanmoins, la réussite d’un tel projet réside dans la gestion. Vous devez donc accorder une grande importance au choix du gestionnaire. Pour éviter les désagréments, choisissez un professionnel du secteur qui a déjà fait ses preuves.
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