Résidence étudiante : Ce qu’il savoir sur le marché des logements étudiants
Le marché de la résidence étudiante devient de plus en plus florissant et attire de nombreux investisseurs chaque année. Le déficit en logements étudiants est palpable et les investisseurs privés espèrent contribuer à l’offre. Faut-il encore investir dans une résidence étudiante ? Découvrez dans cet article notre analyse du marché de la résidence étudiante.
Résidence services pour étudiants : Qu’est-ce que c’est ?
Une résidence service étudiante est un complexe immobilier constitué de 80 à 120 logements destinés à héberger principalement les étudiants. La réglementation exige que 70 % des locataires en résidence étudiante soient des étudiants.
Les résidences étudiantes sont situées le plus souvent à proximité des centres universitaires. Le premier critère de choix des étudiants est basé sur l’emplacement. Ils préfèrent également des résidences étudiantes à proximité des centres commerciaux, des lignes de transport en commun, etc.
Les services proposés en résidence étudiante
Les résidences étudiantes privées connaissent un véritable essor et le marché du logement étudiant voit débarquer des investisseurs privés. Chaque année, plusieurs résidences étudiantes sont commercialisées sur le marché. Quels sont donc les services que proposent les résidences étudiantes ?
En règle générale, elles offrent des prestations de plus en plus similaires aux établissements hôteliers. Le but étant d’assurer à la fois le confort et la sécurité de l’étudiant.
Des services d’entretien ou de nettoyage des locaux, de réception, de laverie ou de restauration sont proposés dans une résidence étudiante. On peut y trouver en outre un parking ou des services de gardiennage. Pour attirer plus de locataires, certaines résidences étudiantes proposent : des salles de sport, de la connexion internet haut débit ou encore des espaces publics pour les études.
Une demande croissante et une offre insuffisante
Le parc public des résidences étudiantes dispose de 375 000 logements pour plus de 1, 6 millions d’étudiants résidant hors du domicile familial. On note donc une pénurie criarde en logements étudiants. En effet, on estime que seuls 10 à 15 % des étudiants sont hébergés dans les résidences universitaires. Le reste de cette population est obligé de se tourner vers des résidences étudiantes privées.
De même, la pénurie en studios et en petits appartements observée dans les grandes villes est remarquable et témoigne de l’opportunité qu’ont les investisseurs privés. Par ailleurs , le climat économique peu reluisant et le vieillissement de la population n’affectent pas la demande en logements étudiants. Selon les chiffres du Ministère de l’enseignement supérieur, le nombre d’étudiants augmentent en moyenne de 3 % chaque année. Cette tendance ne saurait être uniquement due aux échanges internationaux d’autant que le flux de bacheliers sur le plan national est en hausse constante.
Les étudiants internationaux : une réelle opportunité ?
Selon une enquête réalisée par l’OCDE, les étudiants étrangers représenteront 17 % de la population étudiante en France en 2025. Ce qui fait de la France la troisième destination au monde pour les étudiants étrangers. Trouver un logement étudiant est un besoin plus vital pour ces derniers qui privilégient les plus grandes villes comme Paris, Marseille, Strasbourg, Nice, etc. Les métropoles accueillent également entre 8 et 12 % des étudiants étrangers.
Marché du logement étudiant en France : état des lieux
L’offre proposée sur le marché du logement étudiant est limitée et parfois inadaptée aux besoins réels des étudiants. 52% des étudiants se lancent à chaque rentrée universitaire à la recherche des logements étudiants. L’offre publique semble être obsolète pour certains étudiants et destinée pour la plupart aux boursiers. On estime les logements étudiants du parc public géré par CROUS à 170 000 et les étudiants bénéficiaires à 700 000. Le CROUS ne parvient ainsi à répondre qu’à 5 % des demandes des étudiants.
En dépit des mesures incitatives prises successivement par les différents gouvernements depuis 2012, l’offre est toujours insuffisante. Les résidences étudiantes sont toutefois privilégiées et demandées par les étudiants ainsi que les parents qui sont soucieux de la sécurité et du bien être de leurs enfants.
L’investissement locatif en résidence étudiante : un placement moins risqué
L’investissement immobilier classique n’est pas sans risques. La carence locative, la vacance locative ou encore les impayés sont les contraintes auxquelles font face les propriétaires bailleurs. Celles-ci ne sont pas sans risque sur la rentabilité des investissements et il est important de trouver une solution.
L’investissement locatif en résidence étudiante présente quant à lui moins de risques : le risque des impayés est minime et la demande locative est logement étudiant est très forte. En effet, les étudiants bénéficient des aides, des bourses et de la garantie des parents pour payer leurs loyers. En plus, la mobilité des étudiants tout au long de l’année du fait des stages et de l’arrivée des étudiants internationaux au cours du deuxième semestre maintiennent constamment la demande en logements étudiants sur tout le territoire. Le potentiel du marché de la résidence étudiante est de ce fait très dynamique et prometteur.
Investir dans une résidence étudiante : les avantages
Pour augmenter ses revenus ou préparer sa retraite, l’investissement en résidence étudiante est l’un des meilleurs placements. L’investisseur en résidence étudiante bénéficie des avantages fiscaux grâce à la formule LMNP et au dispositif fiscal Censi Bouvard.
Les avantages du statut LMNP en résidence étudiante
En investissant dans une résidence étudiante avec le statut LMNP, l’investisseur peut :
- récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du logement étudiant ;
- percevoir des revenus locatifs sur une base trimestrielle grâce au bail commercial ;
- déduire les charges locatives et les frais de travaux des revenus locatifs
Pour bénéficier de tous ses avantages en résidence étudiante, vous devez confier le bien à un gérant professionnel et loué pendant une durée donnée. L’investisseur a deux options : opter pour le dispositif Censi Bouvard ou choisir de bénéficier des revenus partiellement imposés ou non imposés pendant une période pouvant excéder 20 ans.
Les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard en résidence étudiante
Le dispositif fiscal Censi Bouvard permet à l’investisseur en résidence étudiante de bénéficier d’une réduction fiscale de 11 % du prix d’acquisition de son bien. Ce prix est plafonné à 300 000 euros et la réduction fiscale s’étend sur 9 ans. La réduction fiscale ne peut pas dépasser 33 000 € avec le dispositif Censi Bouvard. L’investisseur doit en revanche déléguer l’exploitation de son bien à un gestionnaire qui s’occupera de la mise en location et de l’entretien.
Faut-il encore investir en résidence étudiante ?
Malgré le niveau de spécialisation que requiert l’investissement en résidence étudiante, le marché du logement étudiant reste un segment à fort potentiel. Le déficit en logements étudiants est une opportunité pour les investisseurs. En effet, un logement étudiant représente une source de revenus sur le long terme. L’achat d’une résidence étudiante est peu risquée et la durée du bail étudiant (9 mois la plupart des cas) permet à l’investisseur de revaloriser le loyer contrairement à ce qui se fait sur le marché locatif classique.
Ce marché offre aux investisseurs une stratégie d’investissement contre les crises économiques et un moyen de diversifier leur patrimoine. C’est un produit alternatif aux actifs immobiliers tels que le bureau ou le résidentiel.
Par ailleurs, il existe une corrélation négative entre la croissance économique et celle des étudiants. Les étudiants ont tendance à poursuivre leurs études en temps de crise économique ou à reprendre leur cursus si le marché de l’emploi offre peu de débouchés. Ceci maintient la demande en logements très favorable aux investisseurs. Toutefois, le marché du logement étudiant est moins liquide que le marché locatif traditionnel.
Augmentation des loyers en résidence étudiante
Selon les perspectives du marché de la résidence étudiante, les loyers sont en augmentation de 2 à 3 %. Le prix moyen des loyers en logement étudiant est de 457 € dans le cas d’un studio et de 542 € pour un T1. La mise en application de la loi Alur limite cependant l’augmentation des loyers.
Les taux de rendement en résidence étudiante
Il faut souligner que l’engouement des investisseurs et l’insuffisance de l’offre ont un impact négatif sur les rendements. Les taux de rendement varient entre 5 et 6 % et dépendent de la qualité de l’emplacement et celle du bien. Toutefois, ces taux de rendement en résidence étudiante sont bien supérieurs à ceux obtenus dans l’investissement locatif classique.
Les taux de couverture en résidences étudiantes : dans quelle ville investir
La rentabilité d’un investissement en résidence étudiante est fonction de l’offre et de la demande : il faut bien choisir dans quelle ville investir. Le taux de couverture renseigne sur les meilleures villes pour investir dans un logement étudiant.
Le taux de couverture est un indice basé sur le nombre d’étudiants dans la ville et le nombre de logements disponibles pour l’accueil des étudiants. Cet indicateur permet de connaître la capacité d’accueil d’une ville et la demande en logements étudiants. Sur le plan national, le taux de couverture est de 15,4 % en 2012. Certaines villes présentent un taux de couverture inférieur à la moyenne. C’est le cas des villes comme Paris, Lille, Strasbourg, Rouen, Bordeaux, Toulouse, Rennes, Lyon, Nice, Nancy, Nantes, etc où on note une concentration de la population étudiante .
Ces chiffres confirment que les villes accueillant le plus d’étudiants sont celles ayant un taux de couverture en logements étudiants très faibles. L’offre en logements étudiants est très faible dans ces villes et l’investissement en résidence étudiante présente des indicateurs de rentabilité plus importants. En revanche, d’autres villes telles que Montpellier ou Grenoble ont un taux de couverture plus important que la moyenne nationale. Toutefois cela ne signifie pas que ces villes couvrent totalement les besoins en logements étudiants mais qu’elles présentent un déficit moins significatif.
Investir en résidence étudiante : les taux d’occupation
Le taux d’occupation des logements étudiants dans les villes étudiantes est en moyenne de 90 %. Les exploitants ont la possibilité de louer en courte durée pendant l’été afin de combler les vacances locatives. Certains étudiants étrangers choisissent de ne pas partir en vacances. Ce qui maintient des taux d’occupation élevés. Dans tous les cas, la qualité du gestionnaire de votre logement étudiant est prépondérante. Ce dernier peut optimiser le taux d’occupation par le recours à la location saisonnière ou trouver des alternatives.
La croissance démographique : un atout pour l’investissement locatif en résidence étudiante
Les perspectives d’évolution du marché étudiant dépendent en partie de la croissance de la population. Selon les prévisions de l’INSEE, le nombre d’étudiants pourrait augmenter de 9 % au cours de la prochaine décennie. Les études de l’OCDE indiquent que l’effectif des étudiants internationaux augmentera de 52 % en 2020. Le taux de couverture sur le plan national est de 10 à 15 %.
Quant au taux d’occupation, ce dernier reste élevé notamment dans les villes en sous offre ou dans les résidences bien situées. Il faut comprendre que le marché du logement est attractif et le restera au cours des années à venir pour les investisseurs souhaitant diversifier leurs portefeuilles ou mieux préparer la retraite.
Acheter une résidence étudiante : ce que vous devez retenir
Au terme de l’analyse des principaux indicateurs du marché de la résidence étudiante, il faut comprendre qu’il est question d’un marché très demandeur caractérisé par un fort potentiel. Toutefois, il faut prendre en compte les critères de rentabilité pour réussir son investissement en résidence étudiante. La qualité de l’emplacement et du bien immobilier, le choix du gestionnaire et de la ville influencent la rentabilité d’une résidence étudiante.
J’espère que cette analyse du marché de la résidence étudiante vous aura été utile. N’hésitez pas à me dire en commentaire ce que vous en pensez.
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