Résidence étudiante ou résidence senior : Que choisir pour investir?
Les investisseurs immobiliers qui envisagent d’investir dans le neuf sont confrontés à une problématique : celle du choix entre une résidence étudiante ou une résidence senior. En effet, chaque placement présente aussi bien des avantages que des inconvénients. Quel est le placement immobilier le moins risqué ? Quel est l’investissement le plus rentable ? Découvrez dans cet article mes conseils pour bien choisir votre résidence de service.
Résidence étudiante : Qu’est-ce que c’est ?
Les résidences étudiantes sont des établissements hébergeant des jeunes actifs et principalement des étudiants. La loi exige que 70 % des locataires en résidence étudiante soient des étudiants. L’exploitant d’une résidence étudiante peut toutefois louer à des travailleurs ou des touristes pendant les vacances.
Investir dans une résidence étudiante permet de bénéficier des avantages fiscaux et de déléguer la gestion locative. Les biens proposés en résidence étudiante sont pour la plupart des studios, des T2, T3 et T4. Les investisseurs en résidence étudiante proposent en parallèle des services variés : lavage automatique, garage, services d’entretien, connexion internet, etc.
Logement senior : Ce que vous devez savoir
Les résidences senior font partie des résidences de services. Il s’agit des établissements destinés à l’hébergement des personnes de troisième âge qui sont autonomes. Les résidences senior sont différentes des EHPAD qui sont quant à eux destinés aux personnes âgées dépendantes.
Les logements senior sont principalement des appartements, des maisons individuelles ou encore des T4. La surface des logements pour seniors est donc plus importante que celle des logements étudiants. Les résidences senior proposent des services de restauration, de sécurité, de nettoyage, etc. A l’instar du marché des logements pour étudiants, le marché des résidences senior est en pleine expansion.
Résidence étudiante vs résidence senior : que privilégier
Tous les deux placements immobiliers présentent des points forts et des points faibles. Le choix d’un type d’investissement dépend principalement de votre profil et de vos objectifs. Toutefois, prendre en compte certains critères est nécessaire pour réussir votre investissement quel que soit votre choix.
Acheter une résidence étudiante avec un budget limité
Les résidences étudiantes se sont avérées au cours des dernières années être un placement immobilier moins risqué et accessible pour les investisseurs ayant un budget limité. En effet, les prix d’acquisition des résidences étudiantes commencent à partir de 60 000 €. Il s’agit de l’investissement le plus accessible dans le neuf.
Pour un primo accédant dans le neuf, une résidence étudiante est l’investissement le plus accessible. Vous pouvez commencer par l’acquisition d’un T2 ou d’un studio. La moyenne des prix d’achat de logements en résidences étudiantes se situe en-dessous de 100 000 €.
L’emplacement d’une résidence étudiante, un critère de choix
Comme pour tout investissement immobilier, la qualité de l’emplacement d’une résidence étudiante est fondamentale pour obtenir une bonne rentabilité. Il est préférable d’acheter une résidence étudiante à proximité des centres villes, des transports, des universités, etc. D’autres critères entrent également en jeu dans l’achat d’un logement étudiant. Il s’agit des services fournis : parking, laverie, wifi, etc. Il faut également éviter les loyers élevés et analyser les prix des loyers dans le secteur.
Gestion locative d’une résidence étudiante : le choix de son exploitant
Les logements pour étudiants sont gérés par des professionnels. En investissant dans une résidence étudiante, vous établissez un bail commercial consacrant la location de votre bien pendant une période minimale de 9 ans. L’exploitant du bien s’occupe de la récupération des loyers et de l’entretien du bien. Ce dernier s’occupe de la réalisation des travaux et de trouver des locataires à votre bien. En contrepartie, vous êtes tenu de verser des frais de gestion, des charges d’entretien et de vous acquitter des taxes foncières.
Le bail commercial indique que le gestionnaire a la charge de maintenir en bon état votre bien et de trouver des locataires en cas de vacance ou de carence locative. La fiabilité et la compétence du gestionnaire sont donc primordiales pour réussir votre investissement. Il est recommandé de prendre en compte les taux d’occupation des logements que gère déjà l’exploitant afin de vous assurer de sa capacité à bien gérer le vôtre. Les taux d’occupation avoisinant les 100 % sont l’idéal pour bien choisir un gestionnaire professionnel.
La rentabilité des résidences étudiantes
Les taux de rendement des résidences étudiantes se situent généralement entre 3,5 et 5% dans le neuf. Cette rentabilité peut friser les 6 % dans l’ancien. En investissant dans une résidence étudiante, vous réduisez les risques de votre placement à condition que l’exploitant soit bien choisi. La rentabilité de votre investissement en dépend fortement. La perception des loyers est donc un facteur de rentabilité très prépondérant.
La fiscalité des résidences étudiantes
Investir dans une résidence étudiante permet de réduire son imposition. Le dispositif Censi Bouvard offre une réduction fiscale de 11% du prix de votre bien en résidence étudiante. Cette réduction fiscale s’étale sur les 9 ans de location obligatoire comme l’indique le bail commercial.
Ensuite, l’acquisition d’un logement étudiant permet de récupérer la TVA avec le dispositif Censi Bouvard. L’investisseur bénéficie d’un remboursement intégral du montant de la TVA lié au logement étudiant. Ceci correspond à 20 % du prix d’achat du logement étudiant.
Par ailleurs, l’amortissement du bien immobilier est un atout pour un investissement en résidence étudiante. Toutes les charges d’exploitation sont déductibles des revenus locatifs. L’amortissement s’applique chaque année sur l’ensemble de vos biens immobiliers et mobiliers.
Investir dans une résidence senior : Quel budget ?
Contrairement à l’investissement en résidence étudiante, les prix d’acquisition des résidences senior sont plus élevés. Ils se situent entre 150 000 € et 250 000 €. Cette différence de prix s’explique par l’importance des surfaces en résidence senior. Elles représentent en moyenne 40 m2 alors que les logements étudiants ont généralement une surface moyenne de 20 m2. Cependant, la durée de location obligatoire pour bénéficier des avantages fiscaux en résidence senior est de 4 à 5 ans contre 9 ans pour les résidences étudiantes.
Gestion locative des résidences senior
Les résidences senior sont aussi gérées par les exploitants professionnels. Au même titre que les logements étudiants, choisissez un gestionnaire reconnu et compétent pour garantir votre rentabilité. L’emplacement géographique est également un critère prépondérant : une proximité des services de soins médicalisés, des centres commerciaux et des transports, des pharmacies est l’idéal.
Investir en résidence senior : A quelle rentabilité s’attendre ?
Les rendements des investissements en résidence senior sont de 4 % en moyenne. Il s’agit des taux de rentabilité qui avoisinent tout de même les investissements en résidence étudiantes. Les charges d’une résidence senior sont en général plus conséquentes que celles des logements étudiants. Ceci s’explique par l’entretien permanent des infrastructures et du personnel qui s’occupe des différentes prestations.
Fiscalité des résidences senior
L’investisseur en résidence senior a la possibilité de choisir plusieurs régimes fiscaux en fonction de la nature de son investissement. Ainsi, il peut opter pour un régime LMP, LMNP ou bénéficier des dispositifs fiscaux comme Scellier ou Censi Bouvard.
Dans le cadre d’une acquisition en résidence sénior, le régime LMP permet de bénéficier d’une réduction fiscale sur les revenus locatifs. Le régime LMNP offre également des avantages fiscaux à un investisseur en résidence sénior. Ensuite, le dispositif Scellier est aussi une option intéressante pour payer moins d’impôts en résidence senior. Cette dernière doit être acquise dans le neuf ou en Vefa (vente à l’état futur d’achèvement) et louée sans le bail commercial. Ce dispositif permet d’obtenir une réduction fiscale pouvant atteindre 13 % du montant investi hors taxes.
Le dispositif Censi Bouvard est applicable aussi à un investissement en résidence senior. Les avantages et les conditions d’éligibilité sont les mêmes que lors d’un investissement en résidence étudiante.
Acheter en résidence senior : un placement risqué ?
Il existe des risques pour un investissement en résidence senior : celui des impayés. Les loyers sont élevés pour ce type d’investissement et les pensions de retraites ne sont guère reluisantes. Le prix moyen d’un loyer en résidence senior est de 1300 euros. Ceci correspond approximativement aux pensions que perçoivent les retraités. Il ne s’agit donc pas des logements à la portée du grand public.
A l’inverse, ce risque est minime dans le cas d’une résidence étudiante. Les étudiants ont la possibilité de bénéficier des aides (bourses, APL) ou encore de la garantie des parents. On déduit de ce fait que le risque d’impayé est insignifiant pour l’investisseur.
La demande en logements étudiants et en résidence senior
Dans l’immobilier, l’offre et la demande locative sont des facteurs de rentabilité très prépondérants. On note une de forte demande, en ce qui concerne l’investissement en résidence étudiante. Le marché du logement étudiant en France ne couvre pas la demande locative. Bien qu’il existe un parc public et privé important, les étudiants ont du mal à trouver un logement. Le besoin est palpable d’autant que seuls 47 % des étudiants arrivent à trouver un logement convenable. La demande locative est 5 fois plus élevée que l’offre selon les résultats du Ministère de l’enseignement supérieur. De plus, les échanges internationaux augmentent cette demande et l’investissement en résidence étudiante s’avère moins risqué.
Les besoins du marché en logements senior sont aussi importants. On estime qu’un Français sur 4 sera âgé de 65 ans en 2020. Le vieillissement progressif de la population est un fait indéniable. Par conséquent, les établissements d’hébergement des personnes de troisième âge se multiplient et le secteur connaît un réel essor. Toutefois, un éventuel taux de chômage et une baisse des pensions de retraite sont des facteurs de risques à prendre en compte dans le cas d’un investissement en résidence senior.
Investir en résidence étudiante ou résidence senior : le verdict
Il existe plusieurs raisons pour lesquelles vous pouvez investir dans l’immobilier : préparer votre retraite ou mettre en place des compléments de revenus. La fiscalité est un point d’ogre pour réussir dans l’immobilier. Investir dans le neuf offre des avantages fiscaux relatifs à la défiscalisation.
De même, la gestion locative est une problématique pour des personnes souhaitant se lancer dans l’immobilier. De nombreux investisseurs s’orientent de plus en plus vers l’investissement en résidences gérées pour les raisons évoquées précédemment.
Que choisir entre un investissement en résidence étudiante et une résidence senior? Il n’existe pas de réponse toute faite à cette question : vos objectifs et votre profil sont déterminants dans votre choix. Acquérir un bien en résidence étudiante est un projet intéressant plus concrètement en terme de prix. L’achat d’un logement étudiant nécessite un budget moins important : en moyenne 100 000 euros. Vous pouvez trouver des logements étudiants à partir de 60 000 euros. En outre, ce type de placement est moins risqué au regard de la demande et du risque d’impayés.
Un investissement en résidence senior est plus onéreux et s’inscrit dans une démarche patrimoniale. Il nécessite plus de charges et un taux de rentabilité plus réduit.
En somme, l’investissement en résidence étudiante convient davantage à des primo investisseurs ayant un capital d’investissement réduit. C’est donc un placement moins risqué et à la portée de tous. Toutefois, les critères de rentabilité tels que l’emplacement, le choix de l’exploitant sont à prendre à compte pour réussir votre investissement.
J’espère que cet article sur l’acquisition des résidences étudiantes et des résidences senior vous a été utile. N’hésitez pas à me laisser en commentaire vos avis. A très bientôt pour le prochain billet !
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