Top 7 des villes pour investir en résidence étudiante en France

Résidence étudiante

Investir en résidence étudiante aujourd’hui est un placement sécurisé pour les investisseurs. En effet, le marché du logement étudiant en France est mature et en constant développement. Bien que le marché soit favorable, il existe des villes qui offrent un meilleur potentiel pour ce type d’investissement. Cette attractivité est mesurable grâce à un certain nombre de variables.  En croisant ces différents éléments (dynamisme de la ville, nombre d’étudiants inscrits) il en ressort que certaines villes sont plus prometteuses que d’autres. Découvrez dans cet article 7 villes pour investir en résidence étudiante en France.

Critères pour choisir dans quelle ville investir en résidence étudiante


Comment choisir dans quelle ville investir en résidence étudiante
Comment choisir dans quelle ville investir en résidence étudiante

Chaque année à l’approche de la rentrée universitaire, les étudiants sont à la recherche de logements. Ce qui crée une demande importante dans les villes universitaires. Toutefois, certains campus offrent davantage de rentabilité que d’autres. Quelles sont les meilleures villes où investir dans une résidence étudiante ?

Pour répondre à cette question, il faut tenir compte des critères suivants :

  • Le nombre d’étudiants à la recherche d’une résidence étudiante
  • La demande locative : Dans certaines villes la pénurie des logements étudiants augmente la demande.
  • La rentabilité ou encore le rapport entre le bénéfice et les coûts : C’est elle qui vous permettra de savoir si l’investissement en vaut la peine. Les villes offrant une meilleure rentabilité sont donc à privilégier.
  • Le coût moyen des loyers : A égale rentabilité, préférez une résidence étudiante où les loyers sont plus élevés. Ainsi, pour la même charge de travail, vous gagnerez plus d’argent.

1/ Le taux d’étudiants

Dans certaines villes, la population étudiante dépasse les 20 %. Selon le taux d’étudiants, on a le classement suivant : Poitiers (25,35 %), Nancy (20,94 %), Lille (20,84 %), Rennes (20,74 %), Montpellier (20,21 %), etc. La totalité des chiffres est accessible sur le site toutes-les-villes.com. Vous y trouverez également d’autres villes.

Le taux d’étudiants est un critère important à considérer avant d’investir dans une résidence étudiante. En effet, lorsque ce taux est élevé, vous augmentez vos chances d’avoir des demandes d’étudiants. Sachez qu’il est beaucoup plus facile de louer un studio à un étudiant qu’à un autre type de locataire.

2/ La demande locative

Les villes les plus tendues en matière d’offre en résidence étudiante sont Paris, Lyon, et Villeneuve d’Ascq. Cela dit, dans toutes les villes de France, la demande est plus forte entre début juillet et mi-septembre avant la rentrée. Le site internet locservice, présente une analyse de la demande locative de 20 des plus grandes villes de France. Vous y trouverez un tensiomètre locatif qui vous permet de mesurer la facilité à trouver un locataire pour chaque région. Lorsque la demande locative est forte, vous aurez des dizaines (voire des centaines) de demandes. Vous pourrez ainsi librement choisir le locataire qui vous convient. Ce qui vous préviendra des risques d’impayés de loyers.

3/ La rentabilité


Rentabilité locative en résidence étudiante
Rentabilité locative en résidence étudiante

C’est bien d’avoir de la demande locative, mais pour investir, il faut également que la rentabilité soit au rendez-vous. En tenant compte de la rentabilité locative, on obtient le classement étudiant suivant : Clermont Ferrand (6,70 %), Nancy (6,51 %), Dijon (6,31 %), Angers (6,29 %), Lille (6 %), etc. Les villes dont la rentabilité est inférieure à 5 % ne permettront donc pas de dégager des bénéfices aisément. C’est notamment le cas de Paris (3,42 %) et de Nice (4,48 %) où trouver une bonne affaire relève d’un vrai parcours de combattant. A l’inverse, les villes comme Lille (6 %) ou Aix-en-Provence (5,96 %) offrent de meilleures possibilités de négociation. Il y est donc plus facile de dénicher une bonne affaire.

4/ Le coût moyen des loyers

Pour valoriser les efforts de mise en location, le loyer pratiqué doit être intéressant. Vous devez pouvoir louer en résidence étudiante, un studio à 400 euros minimum. Certaines villes offrant un bon rendement ne vous permettent malheureusement pas d’obtenir plus de 300 euros mensuels (après déduction des charges) pour un studio. Ceci étant, les petits investisseurs ou les débutants trouveront un bon prix d’achat dans ces villes. Ce qui n’est pas le cas dans les villes chères telles que Paris. Non seulement la rentabilité n’est pas au rendez-vous, mais en plus le loyer est trop coûteux pour les étudiants. Ce qui représente donc un risque.

Top 7 des villes où investir en résidence étudiante en 2019


Top 7 des villes où investir en résidence étudiante en 2019
Top 7 des villes où investir en résidence étudiante en 2019

Le choix de ces villes s’effectue en tenant compte des indicateurs économiques : croissance démographique, emploi, demande étudiante et l’évolution des prix de loyer (pour un studio et un deux pièces) dans le neuf et l’ancien. D’après un classement réalisé par le Figaro immobilier et Explorimmoneuf, voici le top 7 des villes où investir en France.

Ville 1 : Montpellier

La ville de Montpellier combine de nombreux atouts : dynamisme économique, diversité des filières universitaires, situation géographique (entre Barcelone et Marseille). Ce qui lui permet d’attirer chaque année de nombreux salariés et étudiants. En effet, Montpellier attire environ 7 500 chercheurs et 70 000 étudiants. Avec un prix d’achat moyen de 2 550 euros le mètre carré, la valeur des biens immobiliers a progressé dans l’ancien. Pareil dans le neuf où les prix dépassent les 4 000 euros le mètre carré.

71 % des acquisitions à Montpellier concerne le neuf. Port-Marianne dans le Sud est l’un des quartiers les plus attractifs. Il comprend des bureaux, des commerces, des équipements publics et près de 2 000 logements (livrés ou en cours de construction). La rentabilité brute tourne autour de 5 %. Bien qu’une partie de la population étudiante s’oriente vers la colocation, les petites surfaces restent attractives dans le Nord. Le prix d’acquisition d’un studio varie entre 55 000 à 60 000 euros pour un loyer de 450/500 euros. Du côté Ouest, Zac Ovalie et Grisette affichent des prix inférieurs d’environ 15 % à la revente comparé à Port-Marianne.

Ville 2 : Nantes

Le dynamisme économique de la ville de Nantes avantage le marché des investisseurs. Les prix d’acquisition dans l’ancien sont de l’ordre de 2 710 euros le mètre carré. Les valeurs sont tout aussi élevées pour les studios (16,1 euros le mètre carré). Les quartiers les plus recherchés restent le centre-ville et les zones à proximité immédiate des universités. Les rentabilités sont de l’ordre de 4 % à 5 %.

En tant qu’investisseur, vous pouvez trouver votre bonheur avec un logement à rénover. Les étudiants privilégient les quartiers à proximité avec les universités et les grandes écoles : Hauts-Pavés, Saint-Félix et Saint-Pasquier. Vous pouvez espérer une rentabilité de 5 % avec un studio ou un 2 pièces.

Dans le neuf, n’hésitez pas à voir du côté des nouveaux projets de construction. C’est le cas de Orvault, Saint-Berblain, Sante-Luce au Nord et Rézé au Sud. Chacune de ces zones bénéficie de tous les services et transport en commun. En effet, les opérations d’urbanisme ne cessent de multiplier. D’ici 2026, l’Île de Nantes disposera d’un nouveau CHU, avec des campus universitaires et des laboratoires de recherche.

Ville 3 : Rennes

Du fait de ses avantages économiques (emploi, démographie et nombre d’étudiants) Rennes est favorable à l’investissement dans une résidence étudiante. Les prix dans l’ancien se maintiennent à 2 400 euros le mètre carré en moyenne. Bien que le loyer moyen soit seulement de 15,7 euros le mètre carré, Rennes a l’avantage d’une carence locative rare. La rentabilité locative se situe entre 3 % et 3,5 % avec des prix attractifs dans le neuf comme dans l’ancien. Cette rentabilité est plus élevée dans les communes périphériques. Malgré la forte demande, les prix restent relativement stables, avec quelques variations selon les quartiers. Les logements situés à proximité de la gare ont une forte demande.

Ville 4 : Tours

Tours a l’avantage d’être à la fois une ville universitaire et touristique. La demande en résidence étudiante y est très forte. Le point fort de Tours reste l’acquisition immobilière à prix abordable. Dans l’ancien, vous pouvez réaliser une bonne affaire entre 2 000 euros et 4 000 euros le mètre carré. Les quartiers les plus prisés se situent dans l’hyper centre, les Tanneurs près de la faculté de lettres et les bords de Loire près du Vieux-Tours. Les prix s’échelonnent entre 3 000 euros et 4 000 euros le mètre carré.

Les petites surfaces particulièrement demandées par les étudiants offrent une excellente rentabilité. Vous pouvez vous attendre à un rendement de 5,72 % brut dans un studio de la rue Nationale (à 55 000 euros) loué à 265 euros par mois. Pour un logement de 20 mètres carrés, acheté à 57 000 euros et loué à 295 euros le mois, la rentabilité avoisine les 6,21 %.

Plus de 1 000 nouveaux logements sont construits chaque année dans Tours, la plupart étant éligible au Pinel (zone B1). Des nouveaux quartiers sont en construction dans l’éco-quartier Monconseil et Les 2 Lions, à proximité d’établissements d’enseignement supérieur. Notez que le rendement locatif Pinel (loyer plafonné à 10,07 euros le mètre carré) est moins important dans l’ancien. Toutefois, l’avantage fiscal permet de compenser.

Ville 5 : Toulouse

La ville de Toulouse ne manque pas non plus d’atouts dont les plus notables sont : une population jeune (46,5 % à moins de 30 ans), une forte croissance démographique et un important pôle d’enseignement supérieur (100 000 étudiants). Au Sud-Ouest  de Toulouse à proximité de l’université Paul-Sabatier, un 2 pièces de 40 mètres carrés se vend à 144 500 euros. Au Nord à proximité des écoles et des espaces commerciaux, un 2 pièces de 38 mètres carrés est commercialisé à 160 500 euros (opération Lady Grey).

Dans l’hyper centre (Saint-Etienne, Saint-Georges ou Carmes) près de 25 % des appartements à la revente sont des studios entre 110 000 et 130 000 euros (26 mètres carrés environs) pour un loyer de 415 euros. Dans les secteurs prisés par les étudiants, le prix des studios est compris entre 70 000 euros et 90 000 euros pour un loyer moyen de 407 euros (Saint-Michel) ou 375 euros (Rangueil).

Les logements récents situés Côté Pavé et quartier Saint-Michel affichent des prix davantage raisonnables. Les propriétaires revendant leurs biens au terme de l’obligation de détention se soucient peu de générer une plus-value. Pour un loyer équivalent, un 2 pièces coûte 120 000 euros à Balma et 100 000 euros à Calomiers.

Ville 6 : Angers

La croissance démographique de cette ville attire de plus en plus l’intérêt des étudiants. A l’échelle de la ville, les notaires font état d’un prix moyen à 1 810 euros le mètre carré (avec des disparités selon les quartiers). Si vous souhaitez investir dans l’ancien, le centre-ville est incontournable. Les prix sont à 2 100 euros le mètre carré en moyenne. Les secteurs privilégiés sont : Place de la visitation, la proximité de la gare avec ses services et ses commerces, Saint-Léonard Madeleine, Capucins-Verneau, Saint-Serge ou encore Lafayette Eblé. Le prix moyen d’un studio est de 12,8 euros le mètre carré et 10 euros le mètre carré pour un 2 pièces.

Le développement de la ville est dû à la réalisation de plusieurs grands projets : La réhabilitation de la berge dans le Maine, une deuxième ligne de Tramway prévue pour 2019, un quartier près de la gare Saint-Laud. Parmi les projets innovants, on compte la construction de plusieurs logements privés destinés aux futurs étudiants. Ce qui contribue à doper la demande et à séduire davantage les investisseurs.

Ville 7 : Nice

Dans l’ancien, les investisseurs recherchent préférentiellement des studios ou des 2 pièces. Leur choix se porte donc naturellement sur le centre-ville marqué par des prix élevés, 6 500 euros à 7 500 euros le mètre carré. Un studio d’une surface de 25 à 28 mètres carrés avoisine les 180 000 euros à l’achat pour 630 euros de loyer par mois (charges comprises). Un 2 pièce quant à lui est à 260 000 euros pour un loyer de 850 euros par mois.

La rentabilité n’est pas importante, mais l’investisseur ne subira pas de perte. En revanche, le bien prendra de la valeur et se revendra facilement. Toutefois, un studio à 120 000 euros proche des facultés sera plus rentable, mais subira une moindre valorisation.

Dans le marché de la location de longue durée, la demande est supérieure à l’offre. Une location à prix raisonnable trouve preneur sous 15 jours et une revente s’effectue en 2 ou 3 mois. Pour les courtes durées en revanche, l’offre a considérablement augmenté. Le secteur le plus prisé est la vieille ville. Par contre, à l’Ouest dans la zone maraîchère de la plaine du Var, se situent le quartier des affaires et les lieux d’enseignement supérieur et de recherche.

Les différents programmes de développement favorisent l’émergence des logements neufs. De plus, la situation de Nice en zone A donne droit à l’investissement dans une résidence étudiante en Pinel. Avec un plafond de loyer à 12,50 euros le mètre carré. Un projet de construction de 125 logements sur Nice Méridia à Eco-vallée est en marche. Le prix d’un 2 pièces est à 110 000 euros pour un rendement brut de 5,45 %.

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